父から継いだ「18億円の法人所有不動産」を現金化したい…手残りが「6億円」増えた驚きの理由。“不動産売買”以外の選択肢【不動産鑑定士が解説】

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「不動産M&A」とは？

「不動産M&A」とは、広義には不動産を所有する会社を対象にしたM&Aのことをいいます。なお本稿では、範囲を絞り、不動産のみを所有する資産管理会社（不動産賃貸業）のM&Aについて解説していきます。

一般的なM&Aの目的は、「会社または事業全体の譲渡」です。一方、不動産M&Aは「不動産の譲渡」を目的としています。譲渡の対象は不動産そのものではなく、株式譲渡の形で不動産を所有している会社ごと移転するのです。「不動産M&A」は「不動産売買」に比べ、売却後の手残りに大きな期待が見込め、またM&Aの税制優遇措置も活用できるため、不動産を譲渡するひとつの方法としていま注目されています。

では、具体的な事例をもとに「不動産M&A」と「不動産売買」の手残り額の違いについて比較していきましょう。

法人所有の不動産の売買に悩むA氏

A氏は、A氏の父親が設立した資産管理会社を承継し、不動産賃貸業を営んでいます。A氏には承継者がいないことから、法人所有の不動産を売却して現金化したいと考えています。A氏の会社の貸借対照表は以下のとおりです。なお、今回の事例では金額や税率を簡易化しています。

［図表］貸借対照表 ※出所：筆者作成

前提条件

・会社の株主はA氏1人のみ

・不動産の時価は18億円

・会社の株式の取得原価は3億円

・会社の株式の譲渡価額は19億5,000万円

・そのほかの資産は簿価で処分、換金できたと仮定

・不動産を売却し会社を清算した年にA氏には配当所得以外の所得はないと仮定

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