「不動産投資で税金対策」と考えてはいけない、サラリーマンの年収額

マンション投資をはじめる際には、明確な「目的」を設定することが重要です。不動産投資における目的は主に3つあり、それぞれに適した物件の選び方としてチェックすべきポイントが異なります。今回は不動産投資の目的の中でも特に「税金対策」に焦点を当てみていきます。

（※写真はイメージです/PIXTA）

マンション投資で税金対策…効果が高い年収額

【オンライン相談会】
「安定・堅実」に資産形成をすすめる最適解
年収500万円以上の給与所得者のための「新築ワンルームマンション投資」相談会

節税について3種類述べてきました。マンション投資をする人の中でも節税効果の高い年収ラインがあります。ここでは節税効果の高い年収とその理由・注意点について明らかにしていきます。

マンション投資で節税効果が高い年収：課税所得900万円以上

マンション投資で節税効果が高い人は、課税所得の高い人です。具体的には課税所得900万円（年収1200万円）以上の人を指します。

前述したように、日本の所得税は所得金額が大きくなるほど税率も大きくなる「累進課税制度」を採用しています。この「累進課税制度」があることで、譲渡税率と減価償却期間中の所得税率および住民税率の差を大きくできます。譲渡税率は、投資用の物件を売却（譲渡）したときに、譲渡所得にかかる税金のことをいいます。

総合課税にかかる所得税と住民税と差が大きくなるケースは、税率23％から33％に所得税率が上がる（住民税10％を合わせて43％になる）課税所得900万円を超えたときです。総合課税の税率が高くなるということは、すなわちマンション投資で赤字が出て損益通算した際、その税率で還付されるということです。結果として、将来譲渡するときの譲渡税率と所得税と住民税との差額分を節税することができます。したがって節税効果が高い人は、課税所得が900万以上の人ということになるわけです。

課税所得が900万円以下の人は節税すべきではないのか

一方でマンション投資で節税効果の低い人は、課税所得が900万円を下回る人です。結論としては、節税効果が低いため、マンション投資による節税をお勧めをしません。

なぜなら所得税の税率が下がるということは、譲渡税率との差があまり生まれなくなるからです。そのため課税所得900万円のときのような、マンション投資の赤字による税金の還付は大きく期待できないのです。

税金の還付があまり期待できないということは、不動産を譲渡したときの節税効果もそこまで見込めないということを意味します。わずかな節税効果のために、多額の借金をするような不動産投資のリスクはメリットがないといえるでしょう。節税効果よりも、将来の年金対策や売却益（キャピタルゲイン）を目的として運用することがおすすめです。

節税対策をする際の注意点

マンション投資の節税策をメインにお話してきましたが、節税のみを目的として不動産投資を行うことはお勧めしません。マンション投資はあくまで投資することによって「家賃収入」や「売却益」の利益を得ることが前提だからです。節税するために赤字を作る考え方でマンション投資を行うと、マンション投資の失敗につながるリスクがあります。常に利益獲得を目指す運用と、できる限りの節税対策をすることがお勧めです。