金利上昇で窮地の不動産投資家…いまやるべき「ローン対策」、3つ

不動産投資をはじめるほとんどの人が「不動産投資ローン」の融資を受けます。不動産投資のローンを組むことで、少ない自己資金で数千万円の投資物件の運用ができるためです。しかし2022年に入り、変動金利の上昇リスク・物価の高騰で、不動産投資にも影響が出る可能性が高まってきました。不動産投資ローンの変動金利が上がるとどんな影響が出るのか？　不動産投資ローンの注意点をみていきましょう。

（※写真はイメージです/PIXTA）

マンション投資にも影響…不動産投資ローンの金利上昇とは

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不動産投資ローンにおける金利とは、お金を借りたときに借入元金に対して支払う使用料を年率に換算したものを指します。つまり、収益物件購入時に金融機関から融資を受けた金額に応じて支払う使用料のようなものです。

収益物件の表面利回りから、融資を受けた際の調達コストとなる金利を差し引いた数値を、「イールドギャップ」と呼びます。不動産の利回りが高く、また調達金利が低いほど、イールドギャップは高くなります。イールドギャップの数値が高ければ、その分リスクが低くなり、金利上昇のリスクに備えられることになります。

金利には種類が2種類あります。それが「変動金利」と「固定金利」です。最近話題になっている金利は、変動金利のほうです。なぜ変動金利の上昇が話題になっているのでしょうか。

なぜマンション投資で変動金利が話題になっているのか

「変動金利」の不動産投資ローンは、基準金利（短期プライムレート）という指標の変動によって動き、ローン返済額が見直される方式です。金利の見直しは年に2回（4月・10月）行われます。そして返済額は5年に1度のペースで変わります。

もともと日本は低金利の情勢が長く続いており、変動金利のほうがメリットがあると言われていました。しかし金利が上昇する可能性が高い今、変動金利のデメリットの側面が出てきます。それは金利が上昇した分、毎月の返済金額が増え、完済までの総支払額も増加することです。それは家計に大きく影響を与えることを意味しています。