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マンション投資でできる3つの税金対策
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マンション投資の節税には3種類あります。それが「所得税・住民税対策」「贈与税対策」「相続税対策」です。最初にそれぞれの対策について紹介します。
所得税・住民税対策
所得税は所得に対して支払う税金のことを言います。一方、住民税は住んでいる地方自治体のサービスを受けるために支払いをする税金です。所得税は国税ですが、地方税は納める先が地方自治体となり、税金の計算方法や納付・徴収方法などは地域によって異なります。
また日本の所得税は、所得金額が大きくなるほど税率も大きくなる「累進課税制度」を採用しています。マンション投資で所得税と住民税が節税できる理由は、各種所得の合計額に課税される「総合課税」と、他の所得とは合算できず個別の納税が義務づけられている「分離課税」が関わっています。
総合課税の対象となる代表的な所得は給与所得ですが、マンション投資を含めた不動産所得も総合課税の対象となります。総合課税は、黒字所得から赤字所得を差し引く「損益通算」ができます。不動産投資で赤字が発生した場合、給与所得と損益通算することで、赤字と黒字を相殺することが可能なため、結果として節税になるのです。
贈与税対策
贈与税は、個人から贈与により財産を取得した場合に、その取得した財産に課される税です。生前に贈与することで相続税の課税を逃れようとする行為を防ぐという意味で、相続税を補完する役割を果たしています。
マンションを贈与する際の贈与税の計算には、国税庁が定めた「相続税評価額」を使用します。この方式により算出されるマンションの評価額は、時価より2割~3割ほど下がります。マンションの場合、物件自体の費用が高額ですから、同じ金額で贈与するよりそのままマンションを贈与するほうが、節税効果が高いのです。
相続税対策
相続税は、亡くなった親類などからお金や土地などの財産を受け継いだ（相続した）場合に、その受け取った財産にかかる税金のことです。
不動産投資による相続税の節税は、贈与税の場合と基本的に同じです。贈与税は相続税評価額により算出されるルールでしたが、相続税も同様に「相続税評価額」というものによって計算されます。現金よりも不動産で残したほうが相続税の節約になります。物件の規模によっては「小規模宅地等の特例」の利用で、さらに節税することが可能です。
