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「自己運営」か、それとも「フランチャイズ」か？
賃貸トランクルームの経営は自己運営か、またはフランチャイズチェーンの加盟店になるかなどの選択肢があります。
活用の術がない空き家や遊休地を抱えているオーナーは、自己運営でこれらの“負動産”を有効活用する手もあります。しかし、自己運営の場合は経営計画から広告宣伝までをひとりで行わなければならず、とくに賃貸募集は無名の個人投資家にとって大変困難な作業になります。
フランチャイズチェーンの加盟店は、フランチャイザーが用意したトランクルーム物件を購入、または賃借して運営するものです。加盟後は賃貸募集や契約・管理までフランチャイザーがすべて代行してくれます。そのため、サラリーマン投資家や投資初心者でも安心して取り組めますが、加盟店ロイヤリティや、賃借物件の場合は家賃・地代などの定額負担がかかります。
ちなみに、フランチャイズチェーンが示す経営収支の目安は以下の通りです。
FC加盟による初期投資（設備費）の例
室内型：200万～500万円程度（区分オフィス・ワンフロアのパーテーション設営費など）
屋外型：800万～1,200万円程度（空き地に配置するコンテナの購入・輸送費など）
年間収益：100～200万円
実質利回り：10～15％
上記の通り、トランクルーム投資は一般的な不動産投資より初期投資も少額かつ高い利回りで運営することができます。加えて、トランクルームは物品を保管することが主要目的であり、人が生活したり仕事したりする場所ではないため、キッチンやトイレ、バスルームといった水回り設備がいりません。
水回りの新設・交換やメンテナンス費用がかからないため、一般的な賃貸物件と比較してランニングコストも低く抑えられます。テナントから「給湯器が壊れた」「トイレが詰まった」などクレームが入ることも一切ありません。トランクルーム投資は経済的にも精神的にもストレスフリーな資産運用法なのです。
運営の注意点…契約タイミングのズレ、サイズの問題等
しかし、よいことばかりではありません。賃貸トランクルームの年間契約ピークは引越しシーズン（3～4月）に集中しており、このタイミングを逃すと丸々1年空室リスクを負うことになります。
また地域のニーズをしっかり捉えていないと、何年たっても契約が決まらない場合もあります。ネックになるのはトランクルームのサイズです。収納面積が「大きすぎる」または「小さすぎる」といった理由から借り手がまったく付かないこともあるのです。
これは主に自己運営の投資家が陥りやすいミスです。経営に不安があれば、入念なマーケティングリサーチを行っているフランチャイズチェーンの門戸を叩くこともひとつの方法です。
経験者なら自己運営で、ビギナーはFC加盟も選択肢に
コロナ禍による在宅勤務も相まって人気が伸びはじめている「トランクルーム投資」は、不人気賃貸物件の空室・空き地対策に有効な資産運用法です。倉庫業法に縛られない経営・契約手段を取れば、ローリスクで賃貸経営が行えます。
一般的な不動産投資より高い利回りが望めて、その上ランニングコストも低く抑えられるのがトランクルーム投資の魅力といえます。不動産投資経験者なら自己運営で、ビギナーならフランチャイズ加盟を検討するのもよいでしょう。
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