コロナ禍でビジネスニーズも急上昇!?「トランクルーム投資」のメリット・デメリット (※写真はイメージです/PIXTA)

みなさんは「トランクルーム投資」をご存じですか? コストをかけずに空き家・空き地を有効活用できる不動産投資として注目を集めるほか、マンションや店舗・事務所を賃貸運用するより高利回りともいわれています。今回はトランクルーム投資の収益性や将来性、そのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

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しまい切れない荷物の収納先として、ニーズが高まる

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「トランクルーム」とは倉庫や物置のことであり、一部の分譲マンションではバルコニーと同じ「専用使用権付き共用スペース」として備え付けられています。各戸の玄関横に配置されていたり、共用廊下の一角に複数戸分が並べられていたりと、建物設計によって設置スタイルはさまざまです。

 

広さはだいたい1~2畳程度で、季節家電やアウトドア用品といった頻繁に使わない物品の収納に便利です。しかし、トランクルームが付いている分譲マンションはそれほど多くなく、現状では、多くのお宅が使用頻度低めの部屋に荷物を押し込めているのではないでしょうか。

 

しかし、子どもが成長してもう1部屋必要となれば、部屋をふさぐ荷物の移動が必要ですし、子どもがいなくても、日々の在宅勤務により、リビングや寝室の片隅で仕事することに限界を感じている人も多いでしょう。

 

このような背景からも、部屋を埋め尽くす荷物の受け皿として「賃貸トランクルーム」のニーズは高まっているのです。

コロナ禍、事務所を縮小する中小企業もターゲットに

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賃貸倉庫といえば、これまで製造・物流の専門業者を対象にした大規模物件がメインでしたが、最近は一般家庭の小規模倉庫(=トランクルーム)ニーズが高まっているため、賃貸トランクルーム経営に乗り出す倉庫業者が増えています。

 

ニーズの広がりは一般家庭に留まりません。テレワーク体制に切り替えてオフィスを縮小した中小企業の書類・商品ストック場所としても引っ張りだこです。

 

賃貸トランクルームには、「屋内型」と「屋外型」の2つのタイプがあります。屋内型は、ビルのワンフロアを広さ0.5~4畳程度にパーテーションで区切って貸し出すものです。都心部に多く、長い間入居者が決まらず空室が続いている貸店舗・オフィスの救済策になっています。月額賃料は1畳2万円前後です。

 

一方の屋外型は、更地上に複数配置された輸送用コンテナを1基丸ごと貸し出すものです。郊外に多く、なかなか買い手が付かない戸建分譲地や空き地、契約件数の少ない大型駐車場などの再生策となっています。コンテナ1基の広さは約8畳ですが、ハーフサイズ(約4畳)のコンパクトタイプもあります。月額賃料は1畳3万円前後です。

倉庫業には「寄託契約」「賃貸借契約」の2種類がある

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トランクルーム投資における法的な制限について説明したいと思います。

 

一般的な倉庫業が製造・物流業者向けの大規模事業であることは前述したとおりです。倉庫業者は「国土交通大臣の倉庫業者登録を受けること」「倉庫管理主任者を置くこと」「倉庫内にある預かり物品に保険をかけること」といった倉庫業法の厳しいルールを遵守する必要があります。

 

常に管理人を置き、収納している物品に万一の被害があったら保険が効くとなれば、顧客にとっては大変ありがたい話です。しかし、「荷物の出し入れは倉庫業者が行い、顧客を倉庫内へ立ち入らせてはいけない」という面倒な定めもあります。これでは顧客が自由に荷物を出し入れできません。そこで、倉庫業法に縛られない「非倉庫業者」が台頭しはじめたのです。

 

原則、倉庫業者は倉庫業法に則ってサービスを提供し、顧客との間で結ぶ契約形態は荷物を預かり管理することを目的とした「寄託契約」になります。

 

一方の非倉庫業者は、ビルのワンフロアやコンテナといった空きスペースを倉庫や物置として貸し出し、その契約形態は宅地建物取引業法に則った「賃貸借契約」になります。

 

このように、遵守する法律や契約形態の違いによって倉庫業は2種類に分かれます。非倉庫業者は倉庫業法に縛られないため、倉庫管理主任者を置くことや預かり物品に保険をかける義務はなく、加えて物品の出し入れや管理は顧客任せにしても問題なし、という好都合な条件で賃貸経営ができます。

 

 

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著者紹介

連載不動産会社だから語れる「投資・資産形成」のオモシロ知識

※本連載は、『ライフプランnavi』の記事を抜粋、一部改変したものです。

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