遺産分割しにくい不動産の弱点を克服

■分けやすさを重視し、一棟マンションから不動産小口化商品に乗り換える手も

相続の際に分けやすくするために、所有中の一棟マンションを売却して不動産小口化商品に乗り換えるというプランも有効です。たとえば、預貯金が1億円、実勢価格2億円の賃貸マンション一棟という資産構成で、相続人が2人の子どもだったケースで考えてみましょう。

もしも、1人の子どもが預貯金、もう1人の子どもが賃貸マンションを相続するなら明らかに不公平な分け方になってしまいます。そのうえ、賃貸マンションの相続税評価額が実勢価格の5割以下と査定されると、預貯金を相続した子どものほうが相続税負担も重くなります。

しかし、相続が発生する前に実勢価格2億円の賃貸マンションを売却し、その代金で不動産小口化商品を買っておいたとしたら、不公平は一気に解消されます。1人につき預貯金5000万円ずつ、不動産小口化商品1億円分ずつとすれば均等に分けられ、それぞれの税負担もほぼ同程度となります（個々の不動産小口化商品の投資対象物件が異なれば、その相続税評価額には違いが生じる）。「図3」

遺産分割を考えて、一棟マンションから不動産小口化商品に乗り換えた場合。

不動産小口化商品は1口＝100万円といった単位で購入できることから、「複数の相続人の間で分けにくい」という不動産の弱点を克服できます。相続人の数に見合った数まで賃貸マンションを所有するのは難しいというオーナーは、不動産小口化商品への乗り換えも視野に入れて相続対策を練ってみるのも一考でしょう。

蜂谷 二郎
株式会社フェイスネットワーク
代表取締役社長