米国不動産投資で発生する税金

「所有」「売却で発生する日米の税金

まず、米国不動産投資ではいつ、どんな税金がかかるのかを整理しておきます。米国不動産投資を行う場合、物件の購入時には税金は発生しません（不動産取引の各種コストは必要です）。
 
したがって、物件の「所有時」「売却時」にかかる税金を把握しておけばよいのですが、日本国内に居住している人の場合、海外の不動産であっても、そこから得られる賃料収入等については日本で申告し、納税する必要があります。
 
つまり、米国不動産の「所有時」には、①米国でかかる税金、②日本でかかる税金、そして「売却時」にも、③米国でかかる税金、④日本でかかる税金があるというわけです。そして具体的にかかる税金をまとめると次のようになります。
 
＜所有時＞
①米国でかかる税金
・固定資産税
・所得税（家賃収入に対して）
 
②日本でかかる税金
・所得税（家賃収入に対して）
 
＜売却時＞
③米国でかかる税金
・キャピタルゲイン課税
保有１年未満 → 短期キャピタルゲイン課税
保有１年以上 → 長期キャピタルゲイン課税
 
④日本でかかる税金
・譲渡所得税
５年以内 → 短期譲渡所得（譲渡所得の３９.６３％※）
５年超 → 長期譲渡所得（譲渡所得の２０.３１５％※）
 
 ※譲渡所得税は復興特別所得税を含む。

外国税額控除を利用して二重課税を回避

もちろん、税金がかかるのはそれぞれ「黒字」の場合だけです。米国と日本における 収支と納税のイメージは次のようになります。
 
１．米国が赤字で、日本でも赤字の場合 →納税なし
２．米国が赤字で、日本では黒字の場合 →日本でのみ課税
３．米国が黒字で、日本では赤字の場合 →米国でのみ課税
４．米国が黒字で、日本でも黒字の場合 →両国で納税
 
ただし、上記４のケースでは、このままだと二重課税になってしまうため、「外国税額控除」の制度を利用することができます。海外で納税した外国の所得税については、日本で納める所得税から差し引き、残った金額を納税することができるというわけです。
 
たとえば日本での税額が１００万円、海外での納税額が８０万円であれば、日本での納税額は１００万円－８０万円＝２０万円となります。
 
次回は、上記を踏まえ、ケーススタディで具体的な償却メリットを解説します。