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購入後4年間と5年目以降で変わる税額
米国不動産投資のタックスメリットを知るためのケーススタディーとして、以下の条件を設定して考えて見ます。
・米国の中古物件（木造）を購入
・投資時の為替レートは1ドル＝120円
・物件価格10万ドル
（建物価値8万ドル、土地価値2万ドル）
・築年数25年
・賃料収入は年間8000ドル（グロス利回り8％）
・諸経費は年間3000ドル（ネット利回り5％）
・10年間保有し、10万ドルで売却
・減価償却はアメリカで27.5年、日本は4年
・所得税率は日米ともに30％
まず、不動産保有時の税額のうち、米国サイドは次のようになります。
8万ドル（建物価値）÷27.5年（耐用年数）＝2900ドル（1年あたり減価償却費）
8000ドル－2900ドル－3000ドル＝2100ドル
2100ドル×0.3（税率）＝630ドル
日本円（1ドル＝120円）換算すると・・・630ドル＝7万5600円 ①
次に、日本サイドにおける不動産保有時の税額を見ていきます。減価償却は4年ですので、「4年目まで」と「5年目以降」の2パターンに分かれます。
＜4年目まで＞
960万円（建物価値）÷4年（耐用年数）＝240万円（1年あたり減価償却費）
96万円（不動産収入）－240万円－36万円（諸経費）
＝▲180万円（課税対象額）→所得税はゼロ
さらに▲180万円は、給与所得から差し引くことができます。
＜5年目以降＞
96万円（建物価値）－0円（減価償却費。償却済みのため0円）－36万円（諸経費）
＝60万円（課税対象額）
60万円×0.3（税率）＝18万円 ②
外国税額控除を適用（②－①）すると、５年目以降は10万4400円の所得税がかかります。
長期譲渡所得に該当すれば税率はダウン
今度は不動産売却時の税額です。こちらも米国サイドと日本サイドでそれぞれ計算します。まずは米国サイドです。
＜簿価の計算＞
2900ドル（1年あたり減価償却費）×10年＝2万9000ドル（減価償却費の合計）
8万ドル（建物購入価格）－2万9000ドル＝5万1000ドル
5万1000ドル＋2万ドル（土地簿価）＝7万1000ドル（簿価）
＜キャピタルゲイン税＞
10万ドル－7万1000ドル＝2万9000ドル
2万9000ドル×0.225（税率）＝6525ドル
日本円（1ドル＝120円）換算すると・・・6525ドル＝78万3000円 ①
次に日本サイドです。
＜簿価の計算＞
0円（建物簿価。償却済みのため0円）＋240円（土地簿価）＝240万円（簿価）
＜譲渡所得税＞
1200万円（10万ドル）－240万円＝960万円
960万円×0.2（税率※）＝192万円 ②
※10年保有（5年超）のため、長期譲渡所得になる。
外国税額控除を適用（②－①）すると、113万7000円の譲渡所得税がかかります。
以上を見るとわかるとおり、不動産保有時・日本サイド・4年目までの課税関係がやはりポイントで、大きな償却メリットが得られます。もちろん、これはシミュレーションのひとつですから、実際の申告等にあたっては、日本と米国現地の専門家にしっかりとご相談ください。
