親が認知症で施設入居…「空き家になった自宅」をラクに売却する方法は?【司法書士が解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

親が認知症などで施設に入居することになったら、自宅を売却したい。そう考える人が増えているようです。自宅を売る目的は、売却代金で療養介護費用を補うためだったり、固定資産税や維持管理費用をカットするためだったりなど様々です。親の認知症が進んでいる場合でもスムーズに自宅を売却するには、どうすれば良いのでしょうか。※本記事は燦リーガル司法書士行政書士事務所代表・鈴木敏起氏の書き下ろしによるものです。

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誰も住まなくなった自宅は「マイナス収支」の資産

Aさん(58歳)は、実家でひとりで暮らす母(85歳)のことが気がかりです。毎週のように母の様子を見に実家に通っていますが、母の日常生活能力は、ここのところかなり低下しているようです。施設への入居もそろそろ検討しなくてはいけません。

 

施設に入居すると、月額で約35万円かかります。しかし母には預金が2,000万円ほどあります。また、父が残したアパートが1棟(6戸)あるので、毎月の施設費用は、アパートの家賃収入と預金で十分賄えそうです。

 

自宅を売らないと施設費用が捻出できない環境ではありませんが、「親が住まなくなった自宅は、固定資産税や維持管理費用のみがかかる『マイナス収支』の資産である」という考え方を知ってから、Aさんは、母が住まなくなったら自宅を売りたいと思うようになりました。

 

ところで、母の在宅生活が難しくなるということは、そのときは母の判断能力の低下もかなり進んでいると思います。認知症が進行している場合、自宅はスムーズに売却できるのでしょうか。

「家を売却できなくなる」?成年後見制度は誤解だらけ

認知症が進行して、自力では財産を管理できなくなった場合の対処法として、成年後見制度があります。しかし、成年後見制度では自宅の処分に苦労すると聞きますし、Aさんは一度専門家の説明を受けたいと思いました。そこで、税理士から「高齢者の財産管理に強い司法書士」として紹介されたのが筆者でした。

 

筆者の事務所を訪れたAさんは、まず、成年後見制度に対して抱いている印象を話し始めました。

 

「成年後見人が就くと、常識の範囲内であっても、親の預金を使えなくなるのですよね? もし親名義の自宅が雨漏りしても、親の預金から修繕費を出せなくなるとか」

 

「成年後見人は、何をするにも、家庭裁判所の許可を得ないといけないのですよね?」

 

「成年後見人は、家族の誰かが務めることもできるはずですよね。ところが、家族の仲が円満でも、多くの場合、成年後見人には専門職が就任するのだとか」

 

すべて、著名な週刊誌で読んだ「家族信託」特集記事の受け売りです。特集では、成年後見制度を否定し、家族信託が高齢者の財産管理の切り札になると書かれていました。

 

Aさんは最後に、最大の懸念を述べました。

 

「成年後見人が就任した後は、母の自宅を売却するなんて不可能なのではないですか?」

 

筆者はAさんの誤解を指摘しながら、順を追って正していくことにしました。

 

認知症の本人(成年被後見人)が暮らす家が雨漏りしているのであれば、早急に修繕しないと家が傷みます。本人の生活環境を保護するうえで、修繕費用は優先順位の高い支出と言えます。成年後見人が修繕費の支出を拒み、修繕を実施しないとなれば、それこそ後見人として職務怠慢に値します。

 

次に、成年後見人が家庭裁判所の許可を得るべき行為は、民法で決まっています。自宅を処分する際の「居住用不動産の処分の許可」や、本人を成年後見人が養子とする場合などごくわずかです(本人と成年後見人の利益が相反するときには、特別代理人を選任するなど、許可とは別の家庭裁判所の手続きが必要です)。

 

したがって、何をするにも家庭裁判所の許可がいるというのは大変な誤解で、このような不正確な情報がメディアで拡散されているのは、憂うべき状況です。

 

そして、近年、後見人に就任する人々の割合は、専門職が7割以上、親族が3割未満ですが、これは、認知症になった高齢者で支援が必要な方の多くが、親族関係が希薄であったり、子どもがいなかったりなど、専門職しか後見人に就任できない事情を抱えがちなためです。

 

親族を後見人候補者にして申立てをする場合、

 

①親族間のトラブルがなく、頼みにできる親族が身近にいる

②本人が直面している環境において、現時点では法的解決が困難な課題がない

③管理する財産の性質からして親族後見人でも十分に管理ができる

 

以上の3点が充足していれば、裁判所があえて専門職を選びなおすことは、まずありません。

 

筆者は、Aさんが持参した週刊誌の記事を読みながら、ため息をつきました。

 

「影響力のある著名な週刊誌が、成年後見制度の誤解をばらまき、無責任な形で家族信託を褒め称えているのですよね。これでは結果的に、家族信託の品格まで落としかねないと感じています」

成年後見制度でもスムーズに自宅を売却できる条件

筆者はAさんに対して説明を続けました。

 

「成年後見制度に対する誤解はこの機会に解消していただき、一度フラットな目で、成年後見制度と正しく向き合ってほしいと思います。ただし、自宅をスムーズに売却できるかどうかについては、成年後見制度の『居住用不動産の処分の許可』の基準をよく吟味する必要があります」

 

まず、「居住用不動産の処分の許可」は、法定後見制度の「後見類型」のみに課されているものです。法定後見制度の「保佐類型」や「補助類型」にはありません。任意後見制度にもありません。

 

判断能力が低下した高齢者は、居住環境が変わると、落ち着きがなくなったり、叫んで暴れたりするといった不穏状態になることがよくあります。施設に入居するとしても、施設での生活が合わなかった場合を考慮して、一時的であっても自宅に戻れる環境を残しておくことは大切です。そのため、「後見類型」の成年後見人が、本人の自宅を売却するときは、家庭裁判所の許可が必要とされています。

 

「居住用不動産の処分の許可」が下りる条件は、およそ次のとおりです。

 

●本人が自宅に戻る余地がないこと(在宅生活の限界を迎えていること)

●自宅を売却すること以外に、本人の療養介護費用の捻出ができないこと

 

したがって、上記の環境が見込まれる場合には、成年後見制度でも自宅の売却は十分に可能で、あえて家族信託を活用する必要はありません。

預金2,000万円・賃貸1棟所有なら家族信託がオススメ

「一方、Aさんのケースでは、家族信託による自宅の売却が、非常に有用と感じます」

 

母の資産には、自宅以外に、預金2,000万円とアパート1棟があります。施設入居費用は、これらの資産で十分に賄えるので、成年後見制度の財産管理基準からすると、自宅を処分する必要性はまったくありません。

 

Aさんが自宅の売却を考えるようになった、「親が住まなくなった自宅は、固定資産税や維持管理費用のみがかかる『マイナス収支』の資産である」という不動産オーナーとしての経営的思考は、成年後見制度の財産管理基準には馴染まないのです。

 

Aさんのケースにおいては、母の認知症が進行してしまう前に、家族信託で自宅の名義をAさんに移しておくといいでしょう(図表1)。

 

[図表1]自宅をスムーズに売却するための家族信託の設計図

 

母を委託者兼受益者、長男であるAさんを受託者として、信託契約を結びます。自宅の名義(法律上の所有権)はAさんに移転するので、売買契約や買主への所有権移転登記の当事者は、すべてAさんが担うことになります。

 

受託者(Aさん)の権限は、信託契約のなかで明確にしておき、受託者の判断ひとつで売却することもできるし、一定の条件を定めて売却するよう制限することもできます。いずれにしても、家庭裁判所の許可は不要なので、成年後見制度の処分基準に縛られることはありません。

 

したがって、預金が潤沢にあっても、自宅以外に処分できる不動産(アパート)があっても、しかるべきタイミングで、自宅を売却できることになります。

家族信託なら「自宅の売却代金」にかかる税金が控除

家族信託を使って、自宅で親と同居しているわけではない長男(Aさん)が、長男の名義で自宅を売却しても、家族信託で処置しているので、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(マイホームを売ったときの特例)を適用することが可能です(『国税庁タックスアンサー No.3302』を参照)。

 

たとえば、次のような環境で自宅を売却すると、上記の3,000万円の特別控除は使えず、売却したときの利益に対して、一定の税率で譲渡税がかかります。

 

●父相続時に長男が自宅を相続したものの、売却時には自宅に母しか住んでいない

 

●父相続時に母が自宅を相続したものの、施設に入居する際にスムーズに売れるようにするためにと、相続時精算課税制度を使って母から長男に自宅を贈与しておいた(長男は自宅に住んでいない)

 

一方、家族信託は、法律上の所有権(名義)を受託者に渡し、管理・運用・処分をしてもらうなかで、税務上の所有権(受益権)は受益者に残し、受益者が利益を受けることができる制度です。図表2では、委託者と受益者に別々のアイコンを充てていますが、実際は、図表1のように、委託者と受益者が同一人物(委託者・受益者がともに母)であるケースがほとんどです。

 

出典:船井総合研究所主催「事業承継実務研修2019」第3回資料、荻野恭弘「ファミリーガバナンス」(2020)より
[図表2]家族信託の基本的な仕組み 出典:船井総合研究所主催「事業承継実務研修2019」第3回資料、荻野恭弘「ファミリーガバナンス」(2020)より

 

税金は、受益者に対して課されるのが基本なので(受益者等課税信託といいます)、マイホームを売ったときの特例も、母を基準にして考えます。施設に入居する直前まで、母が自宅に居住していたケースですと、この特例を適用できる環境と言えます。

 

【まとめ】

家族信託は、独自の財産管理デザインと財産承継デザインを描くことができ、これからの生前対策や、資産凍結対策に必須の制度です。その一方で、家族信託をうわべのみで礼賛して推奨し、成年後見制度への誤解を蔓延させる専門家・メディアが後を絶ちません。

 

成年後見制度と家族信託は補完関係にあり、2つの制度は、賢く選択し、ときに併用することが必要です。家族信託の採用が、果たしてベストチョイスであるかどうか、成年後見制度と家族信託の双方に通じた専門家をブレーンとし、皆様の財産管理・承継戦略を立て、実践していっていただきたいと思います。

 

 

鈴木 敏起

燦リーガル司法書士行政書士事務所 代表

 

 

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燦リーガル司法書士行政書士事務所 代表 

資産家オーナーに寄り添う執事系コンサルタントより絶大な信頼を受け、資産家オーナーの資産管理承継プロジェクトに信託の処方を中心に参画し、活躍中。

金融機関の本部との折衝もおまかせで、個別案件としての信託融資プロジェクトを多数実践している。

士業、金融機関、建設・不動産などにおけるアドバイザリー経験をもとに民事信託制度を利用した財務マネジメント業務の推進と運営保障を担う人材育成のためのワークショッププログラムを考案し、2020年8月から一般向けに提供を開始した。

著者紹介

連載大家さん必読!収益不動産の管理・承継戦略

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