いびつ、がけ、斜面、広すぎ…相続税額を割り引ける土地の形状

いびつな土地、斜面の土地、広い土地などの評価は？

●利用価値が著しく低下している場合、最大50％減額も

「路線価方式」による実際の土地の評価では、「相続税路線価」をベースにしながら、その土地の形状や状態に応じて、さまざまな補正を行います。

「財産評価基本通達」で定めている代表的なケースを挙げておきます。

＜奥行きが長かったり短かったりする土地＞

奥行きが長かったり短かったりする土地は使い勝手が悪く、土地区分と奥行きの長さに応じて「奥行価格補正率」が適用され、評価額が下がります。

［図表2］奥行価格補正率の例（一部）

＜間口が狭い土地＞

地区区分と間口の距離に応じて「間口狭小補正率」が適用され、評価額が下がります。

［図表3］間口狭小補正率の例（一部）

＜間口と奥行きのバランスが悪い土地＞

「奥行価格補正率」や「間口狭小補正率」と合わせて「奥行長大補正率」が適用されます。場合によっては3つを合わせて適用されることもあります。

［図表4］奥行長大補正率の例（一部）

＜不整形地＞

整った四角形ではない形状の土地を「不整形地」と呼び、利用しにくいので評価額が下がります。具体的には、その土地がきれいな長方形または正方形の土地（整形地）であるとした想定図を描き、その想定整形地と比較して生じる「かげ地」部分の面積の割合を算出します。かげ地の割合が大きいほど減額率（不整形地補正率）が高くなります。

［図表5］不整形地補正率の例（一部）

＜がけ地＞

一部が斜面になっている土地を「がけ地」と呼び、「がけ地補正率」が適用され、評価額が下がります。対象となるのは、土地全体の面積に対してがけ地の割合が10％以上の場合で、がけ地の方位がどちらにあるかによっても補正率は変わります。

［図表6］がけ地補正率

＜地積規模の大きな土地＞

以前は「広大地」と呼ばれていたものが2018年（平成30年）1月1日以降の相続より「地積規模の大きな宅地」となりました。対象となるのは基本的に、三大都市圏では500㎡以上、それ以外では1000㎡以上の広さの土地です。こうした土地を活用しようとすると、戸建て住宅の団地として開発されることが多く、その場合、引き込み道路や公園などを設置しなければならず、有効に活用できる面積が削られます。そこで、一定の方法で評価額を軽減することになっています。

［図表7］路線価地域にある「地積規模の大きな宅地の評価」

＜その他、利用価値が著しく下がる土地＞

ほかにも、高圧線の下にある土地、線路や工場が近くにあって騒音がひどい土地、崖や高い建物の陰になって日当たりが悪い土地、土壌汚染がある土地、地下鉄などの上にある土地、埋蔵文化財がある土地などは、本来の評価額より10％～50％減額されることがあります。

税理士法人チェスター