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日本ではプラスでも欧米ではマイナスになる住宅要因

日本で資産価値の上がりやすい不動産って少ないですが、資産価値が保ちやすいものは結構ありますよね。

大都市圏なら、「都心からの時間距離」「駅近」「人気学区」「商業施設目の前」などが重要なファクターでしょうか。東アジアや東南アジアは、だいたい日本と似ています。

ところが欧米圏に行くと、住宅の価値観がまったく違います。「都心」「人気学区」はともかく、「駅近」「商業施設そば」は必ずしもプラスになりません。特に治安が重視されるアメリカでは、「商業施設近く」は通常、住宅地としては明らかなマイナス要因になります。

また日本にない特色として、多民族・多人種社会のアメリカでは、「人種」が地域住民の社会階層を推し量る指標になったりもします。これは超センシティブな話題で、アメリカ国内の公の場で語ることはできませんが、本音では多くの人が認める事実なのです。

というのが定説。アメリカで女性が外を散歩・ジョギングできること自体が、治安の良さ、”Walkable Score”の高さを意味するからです。

富裕層が好むお店があるかどうかが1つの指標に

あとは、「高収入・高属性の人々が好むお店が多いエリアかどうか？」も、不動産価値を考える上で大きなファクターになります。特に好まれるのは、

でしょうか。実際、アメリカ各都市でホールフーズと寿司レストランの出店エリアは重なることが多く、地域住民の収入が高いエリアとほぼ合致します。

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寿司レストランがあると…？

それに次ぐ存在が、

でしょうね。アメリカのスタバは、高収入予備軍のヤングプロフェッショナルに人気があります。

アメリカの首都・ワシントンDCで、Google Mapに「ホールフーズ」 （図表1）、 「寿司レストラン」（図表2） 、 「スターバックス」（図表3） をプロットしてみると、見事に重なることがわかりますね。この範囲内は住民の所得・属性が高く、不動産価格が上がりやすい。そこは実際、「学区スコアが高いエリア」や「白人女性が犬連れて散歩できるエリア」とも合致することが多いです。

［図表1］ホールフーズ

［図表2］寿司レストラン

［図表3］スターバックス

逆に、近くにホールフーズはおろか、スターバックスの1つもないエリアは要注意。そういう微妙な場所にある店舗はたいてい、「リカーストア」（酒屋）とか「ウォルマート」、「1ドルショップ」（Dollar Tree）だったりします。問題を起こす入居者が多く、街も汚く、 不動産価値は上がりにくいです。

鈴木 学

株式会社国際不動産エージェント

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