思い入れあるマンションだが、管理業務が負担となり…

税理士の東圭一は、高橋花子（仮名）から賃貸マンションの管理について相談を受けた。先祖代々受け継いできた土地に、夫が賃貸マンションを建築、不動産賃貸業を営んでいた。10年前に夫が他界すると、花子がこれを相続・管理してきたという。

最近、建物や設備の老朽化が目立つようになり、工務店からも大掛かりな修繕の提案を受けている。毎月の管理業務だけでも大変なのに、工務店との打ち合わせも考えると、かなりの負担に感じるようになってきた。

思い入れのあるマンションなので、いずれは長男の太郎（仮名）に引き継いでほしいと考えているが、ほかの子供たちにはきちんと話せていない。一層のこと、相続まで待たずにいまの段階で譲ってしまうほうがよいのか・・・。

マンションの収益で生計を立てていることもあり、管理業務も含めて、この先のことを不安に感じての相談だった。

「生前贈与」は高額な贈与税の負担を強いられる場合も

【税理士からの提案】

「遺言を活用する」という選択　

まず、マンションを太郎さんに相続させたいという意思を遺すため、遺言書を作成するということが考えられます。その場合、マンションの所有権が太郎さんに移転するのは、花子さんの死後になりますので、管理業務から開放されることはありません。

「生前贈与」という選択

花子さんから息子の太郎さんに、マンションを贈与する場合はどうでしょうか。このケースだと、所有権が花子さんから太郎さんへ移転しますので、花子さんはマンション管理から解放されることになります。

しかし、贈与後にはマンションの管理から生じる収益は太郎さんに帰属するので、花子さんの生活費はどう賄うかという問題が出てきます。また、それなりの規模のマンションですので、太郎さんは高額な贈与税の負担を強いられます。

「任意後見契約を締結する」という選択

花子さんに判断能力（意思能力）があるときに、太郎さんを後見人候補者として任意後見契約を締結するという方法も考えられます。任意後見契約とは、物事を判断する能力が衰えた場合（たとえば認知症など）に、自分の後見人になってもらうことをあらかじめ委任する契約で、公正証書によって契約書を作成する必要があります。

この場合、太郎さんが花子さんに代わって財産管理をできるようになるのは、花子さんの判断能力が衰えたときです。現段階で判断能力のある（任意後見が発効していない）花子さんは、すぐには太郎さんに財産管理を委ねることはできません。

また、後見制度の趣旨は、本人の財産を維持することにあります。後見開始したあとに、花子さんの財産について相続人のために何らかの相続税対策を実行することは難しくなるでしょう。

「信託制度」の活用は、相続人の納税対策にも有効

「信託契約を締結する」という選択

花子さん（委託者兼受益者）と太郎さん（受託者）が信託契約を締結する「家族信託」という方法があります。信託とは、委託者の財産の所有権を受託者に移転して、受益者のために、財産の管理・処分を行うものです。特に、家族を受託者にする信託は家族信託と呼ばれています。

この場合、受託者となった太郎さんは、無制限に花子さんのマンションを管理・処分できるわけではなく、信託の目的に沿って行う必要があります。信託財産（マンション）から得た収益で花子さんの生活費を賄うことも可能ですし、信託財産（マンション）管理のために、受託者である太郎さんの意思で修繕を行うことも可能です。

信託の目的に沿っている範囲内で、花子さんの財産の処分は可能です。そのため、財産の処分が結果として相続税対策になることもあるでしょう。信託制度を利用すれば、花子さんはマンションの管理から解放されます。マンションの管理から生じる収益で生活費を賄うこともできます。

花子さんが死亡した場合には、信託財産を太郎さんへ承継させることもできます。また、仮に自身の意思能力が低下したときに、太郎さんが本当に信託契約を守ってくれるかどうか心配であれば、信託監督人を設けることも可能です。

税金についてはどうでしょうか。家族信託契約を締結すると、マンションの所有権は、委託者の花子さんから受託者の太郎さんへ移転しますが、税法上の所有者は受益者である花子さんのままです。課税関係は生じません。

ただし、信託財産とすることができるのは、財産的価値として換算できるものに限定されます。ですので、信託契約において受託者（太郎さん）に、身上監護義務（※財産を管理するにとどまらず、被後見人の生活を支えること）を課すことはできません。花子さんの生活・医療・介護などの身の回りことに関する法律行為を行う場合には対応できません。

今回は、花子さんのマンション管理業務からの開放と財産の承継がご相談の発端となりました。しかし、花子さんの老後の生活も考えて、家族信託、成年後見制度のそれぞれの利点を十分に考慮して検討・対応する必要がありそうです。

※本稿は執筆時点における一般的な内容をわかりやすく解説したものです。実際の税務・経営の判断は個別具体的に検討する必要がありますので、税理士などの専門家にご相談の上、ご判断ください。本稿をもとに意思決定され、直接又は間接に損害を蒙られたとしても、一切の責任は負いかねます。