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REITの価格変化を考える～ベース利回り(国債利回り)変化～
REITの価格変化の要因を考えるときに、ベース利回り(国債利回り)の変化が重要になります。ベース利回り（国債利回り）の変化は様々な影響を与えます。①キャップレートの変化による収益不動産の価格変化②支払利息変化③ＲＥＩＴ配当利回りの変化などです。ベース利回り（国債利回り）変化を注視することでREIT価格の動向を理解することにつながります。
キャップレート変化による収益不動産価格変化
ベース利回り（国債利回り）変化はREITの価格の変化に大きく影響します（図表1）。
[図表1]米国国債利回りと米国REIT価格推移
前回のレポートで説明させていただきましたように、キャップレートの変化により収益不動産価格は変化します。すなわち、キャップレートが低下すれば収益不動産価格は上昇し、逆にキャップレートが上昇すれば収益不動産価格は下落します。
このキャップレートの上昇には様々な要因がありますが、その中の一つにベース利回り（国債利回り）の変化があります。ベース利回り（国債利回り）が上昇するとキャップレートは上昇し、収益不動産価格の価格は下落します。ベース利回り（国債利回り）が下落するとキャップレートは下落し、収益不動産価格は上昇します。
このように国債の利回り上昇はREITが保有する収益不動産の価格変化に影響を与えREIT価格を変化させます（図表2）。
[図表2]キャップレートと不動産価格とREIT価格の変化
支払利息の変化
REITは借入れをして不動産投資収益にレバレッジをかけています。
そのため多くの場合ベース利回り（国債利回り）が上昇すると借入の支払い利息が増え、REITのネット収益が減少します。REITが保有する収益不動産から得られる賃料（収益）・コストは変化しないと仮定します。賃料（収益）からコスト、支払い利息を差し引きネット収益となり、このネット収益の90％を配当に回します。支払利息が増えると、ネット収益が減少し、REITの配当を減少させます。
[図表3]支払利息変化によるネット収益変化
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REIT配当利回りの変化
REITの投資魅力の一つに配当があります。配当利回りを国債の利回りと比較して投資魅力の判断をすることがあります。仮に配当金が変化しない場合、国債の利回りが上昇し、REIT配当利回りの投資魅力が低下した場合、REIT配当利回りが上昇しREIT価格下落につながります。
これには逆もあり、REIT配当利回りの下落はREITの価格上昇にもつながります。
[図表4]REIT配当利回り変化によるREIT価格変化
このようにREIT価格にはベース利回り（国債利回り）の変化が影響します。今後のベース利回り（国債利回り）の動きにも注視しておくのもREIT投資には必要なことです。
※上記はあくまでイメージ図です。
当レポートの閲覧に当たっては【ご注意】をご参照ください（見当たらない場合は関連記事『実践的基礎知識 REIT編（4）＜ベース利回り(国債利回り)変化＞ 』を参照）。
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（2017年12月18日）
