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資産100億円を作る!~「40%空室時代」に勝つ

今回は、「40%空室時代」に勝つ考え方について見ていきます。※本連載では、「賃貸経営」を中心に資産を形成していくための実践的な考え方やノウハウを、自らも家賃収入7億円のオーナーでもある、アサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長・久保川議道氏が解説します。

「賃貸経営で多額の収益を得る」ことが一番難しい

(1)誰でも(サラリーマンでも主婦でも)(2)簡単に(中学一年生の計算力と理解力で)(3)土地なしで(地主でない人達でも)(4)自己資金なしで(必要な場合有)『100億円の財産を作る方法』。そのノウハウを日本で初めて公開したのが私です。まず土地・建物を所有して『節税』する。次に賃貸経営で『多額の収益』を得る。そしてそのお金を『8%複利』で運用して資金を増やす。

 

たった5億円の借入れで、50年先には50億円の財産(税引後)になるのです。2つやれば100億円ですね。50年は嫌だ。30年くらいで100億円を作りたいよ・・・。と言われる人は、まぁ4つくらいやれば、30年で100億円は簡単にできてしまいますね。その頃にはもう借金もほとんど無くなっているのです(30年・35年借入返済)。

 

そこで、5億円の借金は審査さえ通れば簡単。8%複利も簡単です。しかし一番難しいのが『賃貸経営で多額の収益を得る』ことでしょうか。それは私にとっては簡単なことでも、ほとんどの賃貸経営者がここで失敗しているのです。日本の全世帯数は5,300万世帯で、その中の1,266万世帯は賃貸に入居されています(約24%)。

 

賃貸は1,745万戸あっても入居が1,266万世帯ですから、今現在の入居率は70%ですね。『空室率30%』だということです。平均30%の空室があると、もう借入金の返済ができませんね。

 

しかしこれは平均ですから、私のように満室経営者が30%あるとして計算してみますと、賃貸1,745万戸×30%=523万戸が満室経営。残りは1,222万戸ですね。そこの入居者が743万世帯となります。(全入居者1,266万世帯-満室戸数523万戸=743万世帯)

 

743万世帯の入居者÷1,222万戸の満室以外の賃貸戸数=60.8%=約60%入居となりますね。ということは『空室率40%』です。満室経営で成功している経営者が30%だとすると、残りの70%の経営者の平均空室率は『40%』だということです。

 

これでは借入金の返済が全くできません。赤字で完全に倒産ですね。厳しい話ですが、日本の70%の賃貸経営者が失敗して、倒産しているのです。まさに、賃貸は『ゴミの山』『失敗の山』『赤字の山』『倒産の山』『墓場の山』だとご理解ください。

 

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365日24時間休まず収益を上げてくれる大切な事業

しかし、満室経営で成功している30%の賃貸経営者にとって賃貸は『宝の山』『多額の収益』『楽しい経営』『儲かる商売』『100億円作りの基本中の基本』ですね。賃貸経営とは、365日、24時間休まずに収益を上げてくれる大切な事業なのです。この賃貸経営にまずは成功しないと100億円作りは夢のまた夢となって実現しませんね、というお話です。

 

中学1年生でも、100億円作りの計算(科学)と理屈(論理)は簡単に理解できても、その実行と実現は不可能ですね。残念ながら、私の作った『トチプラス』の土地・建物を購入する以外に、100億円を作る方法はありませんね。そしてまた、購入できるかどうかも融資を申し込んでみないと分かりません。融資が通って建物ができて、賃貸の収益が得られても8%の複利の運用ができませんね。素人さんには難しいものです。

 

はい、しかしその難しいことを簡単にしたのが、私の『日本初のノウハウ』なのですから、素人の皆さんは私の言う通りにまずはやってみてください。そうすれば、必ず『成功』します。3年か5年たって、私のノウハウを身に付けた後は、ご自分の能力でやってみてください。必ず『大成功』されることを私は保証いたします。

 

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アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載家賃収入7億円のオーナーが伝授!「資産100億円」を作るための実践ノウハウ

本連載は、久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』から転載したものです。
ブログはこちらから⇒http://kubokawayoshimichi.com/index.html

 

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