キャップレートとは?

不動産投資におけるキャップレートの意味について解説します。

キャップレートとは

キャップレートは不動産業界でよく使われる用語で、キャピタリゼーションレートの略語であり資本収益率、または還元利回りのことです。

 

これは年利何パーセントの利回りを期待するのかということです、その為、キャップレートの高い不動産に投資すれば高い利回りを期待できそうですが、キャップレートが高いということはリスクも高いと置き換えられます。その物件の状況や立地する場所の環境的要因、将来性や景気などにより変動します。

 

例えば都内の駅近くにある不動産と地方に立地する不動産では、都内にある不動産の方が多くの人が欲して売れるためキャップレートが低くなります。

 

そのためキャップレートの低い不動産は価格が高く家賃等も高く設定されるようになるのです。

 

不動産の適正価格を知るために

不動産の価格を求める際にキャップレートを使用するのですが、オフィスビルとテナントビルでもキャップレートに差が生じてきます、これは使用している入居者によっての影響による差です。

 

一般にオフィスビルを借りる事業者は家賃の支払いが遅れることは少なく、長期にわたり入居する場合が多いです。しかしテナントビルを借りる事業者(小売店や飲食店経営)の場合、倒産により契約期間内の退去や家賃支払い能力に変動が生じやすいため、キャットプレートに差が生じてくるのです。

 

これを踏まえて、不動産の適正価格を知るために収益物件を例に使って説明します。 オフィスビルのキャップレートは5%、テナントビルのキャップレートは8%、これは先ほどの入居者の影響により差が生じている場合です。

 

オフィスビル、テナントビル共に満室で純利益が3000万円とします。これ元にキャップレートを使用した計算式を当てはめると、オフィスビルの場合は3000万円÷0.05%=6億円となり、テナントビルの場合は3000万円÷0.08%=3億7500万円となります。

 

この場合オフィスビルは6億円までで購入可能であれば適正価格と言えます。逆にテナントビルが4億円で売り出されていた場合2500万円ほど適正価格より高く売りだされていることがわかります。

 

 

このように、キャップレートを使用することで不動産の価値を知ることができるようになるのです。またキャップレートが低くなればなるほど不動産価格が高くなることを裏付けます。そのため、ある土地での不動産は年々キャップレートが下がっていった場合、去年は不動産価格が1億円だったのに、今年では2億円、来年には3億円になるなどの価格変動がおきます

 

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