特集　新築マンション投資のメリットと中古マンションとの違い

マンション投資を考えたときに、物件選びで一つのポイントになるのが、新築にするか中古にするかということです。どちらにもメリットとデメリットがあり、投資である以上リスクも付きものです。では、新築マンション投資にはどんなメリット・デメリットがあり、中古マンション投資と比較してどのような違いがあるのか考えていきましょう。

■新築マンション投資のメリット

◇入居率の高さ
新築では、入居者のニーズに合った最新の設備を備え付けている物件が多くあります。カメラ付きインターホン、オートロック、防犯カメラなどのセキュリティ設備の他、宅配ボックス、インターネット、浴室換気乾燥機といった生活に便利な設備を備えている物件もあります。

新築物件は中古物件と比較して、建物自体もきれいで設備も新しい割に、家賃が大幅に高いというわけではありません。そのため入居者にとっては、「家賃があまり変わらないのであれば新しい物件の方が良い」という心理がはたらき、入居者が決まりやすいと言えます。マンション経営では、空室リスクをいかに減らすことができるかが重要な要素です。入居率が高いことは、安定した収益につながります。

◇初期の自己資金が少なくて済む
新築マンションでは販売価格は高いですが、ローンを組むことで最初に準備する自己資金を少なくすることができます。投資用マンションを購入する場合は、不動産投資ローンなどを利用しますが、このローンでは借りる人の勤務先や年収だけでなく、購入する物件の価値や事業計画なども審査されます。

新築マンションは、耐震基準といった最新の法令に準拠しており、修繕費用などの持ち出しも少ないことから収益性が高いと判断され、ローンの審査に通りやすくなります。一方、中古マンションでは建物の状態によって融資を受けられなかったり、融資できる金額が少なくなったりする可能性もあります。

◇節税効果がある
マンションの購入費用は減価償却することができます。減価償却というのは、購入費を定められた期間にわたって均等に経費として計上することができる税制上の仕組みのことです。実際には「家賃収入＞必要経費」となっていても、減価償却費を必要経費に加えると「家賃収入＜必要経費」と赤字になることがあり得ます。償却期間が長い新築の場合は、長期間にわたって減価償却費を必要経費として計上することができるため、所得税の節税効果は中古よりも高くなると言えます。

◇初期の修繕費が少なくて済む
中古物件では購入してすぐに修繕が必要になることがあります。場合によっては大掛かりな工事が必要になります。また、設備そのものが壊れていなくても、空室リスクを避けるために、入居者のニーズに合った最新の設備に交換しなければならないかもしれません。しかし、新築の場合は、初期の修繕費はたとえかかったとしても少額で済みます。

◇売却がしやすい
将来何らかの理由で売却したいと思うときが来るかもしれません。不動産の価値は築年数とともに下落していきますが、所有期間や使用状況が同じであれば、新築は中古よりも状態の良さを保つことができているはずです。そのため、売却時には有利であると言えます。また古いマンション、とりわけ昭和56年6月より前に建築確認を受けて建築されたマンションは、現行の建築基準を満たしていない可能性があり、売りたくても売れない状況になる可能性があります。新築の場合は建築基準を心配する必要はありません。

■新築マンション投資にもリスクやデメリットはあるのか

新築マンションでもリスクやデメリットがあります。まず、購入価格が高いということが挙げられます。ローンを利用して自己負担額を減らすことができたとしても、多額のローンを組む場合はしっかりとした事業計画を立てていないと失敗するリスクがあります。

特に、変動金利のローンを利用している場合は定期的に金利が見直されます。将来金利が高くなることも十分考えられます。そのため万一失業してしまった場合でも支払うことができるように、余裕を持った資金計画が必要でしょう。

また、新築の場合は、管理体制がどうなっているかをしっかりと確認することも大切です。中古マンションの場合は、すでに管理が行われているので、メンテナンスの状況や清掃が行き届いているかなどを実際に見ることができます。設備の不具合に気づかず長期間放置されていると修繕に多額の費用が必要になるかもしれません。また、共有部分にチラシなどのゴミが落ちていたりすると、イメージが悪くなり空室リスクにもつながります。新築では、実際の管理状況をまだ見ることができないので、管理体制について十分に確認しておくことが大切です。

■中古マンション投資と比べて有利な点・不利な点

一般的に、新築マンションは中古マンションと比べて購入費用が高く利回りも低いですが、必ずしもそれが不利だとは言えません。中古マンションでは、物件の状態によって多額の修繕費がかかる可能性があります。修繕費などの諸経費を含めて計算する実質利回りでは、新築の方が有利になるケースもあります。新築と中古でどちらが有利なのかは、単に購入価格だけでなく、修繕費や管理費などのランニングコスト、また減価償却などの税制面も含めて総合的に判断する必要があります。

新築マンションにも中古マンションにもそれぞれメリット・デメリットがありますので、まずその違いをよく理解するようにしましょう。リスクについても十分検討したうえで投資を始めることが大切です。マンション投資は多額の費用が必要ですし、専門的な知識も必要です。親身になって相談に乗ってくれる不動産会社を探すことも投資の成功には欠かせません。