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法人化とは？個人投資との違い
不動産投資を法人で行うこと、「法人化」とは、個人ではなく法人が賃貸用不動産を所有し、管理し、賃料収入を得る経営形態をいいます。
個人名義の場合、賃料収入はすべて個人の所得として合算され、累進課税の影響を強く受けます。2025年の税制では、課税所得が4,000万円を超えると45%の所得税に加え、住民税10%が課されます。一方、法人の場合、利益にかかる実効税率は東京都23区の中小法人で約33%前後にとどまるため、一定以上の利益がある場合には税率面で大きな差が生じます。
設立する法人には、合同会社と株式会社の2種類の選択肢があります。合同会社は、定款認証が不要で、設立コストは約15万円程度と比較的低く済みます。一方、株式会社は公証役場での定款認証が必須となり、登録免許税も高く、設立費用は25万円程度が相場です。
法人を維持するためには、毎年法人住民税の均等割（最低7万円）、決算書作成や税務申告のための税理士報酬などの固定費がかかるため、長期的な維持コストを考慮して検討することが不可欠です。
法人化で得られる節税効果
法人化の大きな強みは、税負担を抑えつつ家族間での所得分散が可能になる点にあります。個人で賃料収入を全額受け取れば、累進課税のため税率が跳ね上がりますが、法人で収入を受け取り、そこから家族に対して役員報酬または給与を支給すれば、家族ごとに税率を抑えることが可能となります。また、役員報酬や給与には、給与所得控除が適用されるため、課税所得そのものを引き下げる効果があります。これにより、高額所得者ほど法人化による税率コントロールの恩恵を受けやすくなります。
また、法人では、個人では認められない支出も必要経費として計上することができます。例えば、車両費、事務所の家賃、出張旅費、研修費など、事業運営に必要と認められる費用を幅広く経費（損金）計上できるのが法人の強みです。赤字となった場合でも、法人ならばその損失を翌期以降10年間繰り越して黒字と相殺できるので、突発的な経費増や空室リスクに柔軟に対応できるメリットがあります。
さらに、法人を設立することで、自分や家族に退職金を支給できる仕組みを作ることができます。退職金は給与所得と異なり、大きな非課税枠となる退職所得控除と「2分の1課税」「分離課税」という優遇措置があり、長期勤務であるほど非課税枠が大きくなります。これにより、引退時にまとまった資金を一度に受け取りつつ、税負担を抑えることが可能です。日々の役員報酬では課税所得を抑えておき、将来の退職金で大きく非課税メリットを享受するのが賢い手法です。
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