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なぜ不動産が相続税対策に向いているのか？
現金や預貯金は、相続税の評価上、亡くなった日の残高で評価されることとなります。たとえば、預貯金残高が1億円であれば、相続税評価額も1億円として評価されます。一方、土地や建物の不動産の場合、相続税評価額は一般的な時価や販売価格より低く評価されることとなります。特に都市部の土地や建物の場合、相続税評価額は時価よりも安い金額になる傾向があります。
では、土地と建物は相続税法上どのように評価するのでしょうか。
相続財産である土地の評価方法は、路線価方式と倍率方式の2種類の方法があります。
【土地の評価方法】
・路線価方式：主に市街地の土地で用いられます。道路に設定された「路線価」を基に評価額を計算し、評価額は時価のおおむね80％程度が目安とされています。
・倍率方式：路線価が定められていない郊外の土地などで用いられます。土地の固定資産税評価額に、国税庁が定める評価倍率を掛けて算出します。
【建物の評価方法】
固定資産税評価額：建築時に市町村の担当者により固定資産税評価基準に基づき評価されます。
建物の固定資産税評価額：おおむね建築コストの50～60％であるといわれています。
このように、現預金ではなく不動産を保有することで相続税評価額を大きく減額することができます。
「貸す」ことが最大の節税：賃貸経営が効果的な理由
さらに土地建物の相続税評価額は、利用状況によっても評価が異なります。
未利用の更地や自宅用よりも、人に貸している土地のほうが相続税評価額は低くなります。また、土地の上にアパートを建て第三者に賃貸している場合、時価より30％低く評価されます。
たとえば1億円のマンションを貸し付けている場合、30％評価減の7,000万円で評価することが可能となります。
また「貸す」ことの最大のメリットは、家賃収入を得られるということです。家賃は生活に密着した支出であるため、経済動向や景気変動にあまり左右されず比較的安定しています。需要の高い地域の物件を選び、適切な賃料設定をすることで低い空室率で賃貸経営を行うことができます。
ただし、賃貸経営で安定的な収入を得るためには、信頼できる不動産管理会社に入居者募集や管理を依頼することが重要です。入居者の募集や審査・建物の維持管理が適正に行われないと、入居率を安定させることが難しくなってしまいます。
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