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不動産投資のメリット
不動産投資は割に合わないという視点から解説を始め、よくある失敗パターンについても言及してきました。これだけを見ると、やはり不動産投資は割に合わない、失敗して損をするのがオチだと考えてしまう人は多いかもしれません。
しかしこれらの失敗リスクはいずれも克服する方法が確立されており、適切にリスクを管理すればむしろメリットのほうがはるかに多いのが不動産投資です。ここでは不動産投資で得られるメリットを5つの項目で解説します。これらのメリットがすべて現実になれば、不動産投資が割に合わないとは思えないはずです。
1．他人資本で安定的な収入が見込める
株やFXなど、ほかの投資と不動産投資が大きく異なるのは、金融機関の融資を利用できることです。1割から2割程度の自己資金があれば残りの資金は融資で調達できるので、大部分は他人資本です。
大部分が他人資本だからといって家賃収入が少なくなるわけではなく、不動産投資で得られる利益はすべて投資家のものです。そして家賃収入を融資の返済に充当すれば、やがてその物件は自分のものになります。他人資本で購入した物件の融資返済も他人資本である家賃収入で済ませ、収益物件は自分のものになるのですから、この仕組みをうまく利用すれば資産形成効果は絶大です。
2．生命保険代わりになる
不動産投資のために融資を利用する際は、団信（団体信用生命保険）という保険に加入するのが一般的です。融資を受けた人に万が一のことがあって返済不能になった場合、この保険で残債が完済される仕組みです。
つまり、この団信があれば万が一の事態になったとしてもローンが完済され、以後の返済義務はなくなります。高度障害の場合は本人に、亡くなった場合は遺族に収益物件が残ることになり、これを不動産投資の生命保険効果といいます。融資を利用して不動産投資を始めた場合は別途生命保険に加入する必要がなくなるため、保険料の節約にもなります。
3．本業に支障をきたさない
不動産投資ではさまざまな業務が発生しますが、そのほとんどは専門の業者への外注が可能です。投資家がすることは物件選びや資金の調達、売却の判断や手続きなどです。日々の物件管理や入居者への対応、家賃の回収などはすべて外注できるため、サラリーマンなど別の本業がある人であっても本業への影響は軽微です。
副業が禁止されている公務員であっても「5棟10室」までであれば不動産投資が認められているのは、本業への影響をあまり考慮する必要がないからです。
4．インフレ対策になる
すでに多くのマスコミ報道などでご存じの方は多いと思いますが、日本では今後インフレが進行するといわれています。インフレが進行すると貨幣の価値が相対的に低くなるため、それに代わってモノの価値が高くなります。不動産は現物資産なので、貨幣の価値が下がると相対的に不動産の価値が上昇する可能性が高いでしょう。
現金だけで資産を持っていると、インフレが進行した際に実質的な価値が目減りしてしまいます。現金だけでなく資産の一部を現物資産である不動産にしておくことはインフレ対策として有効です。
5．節税効果も期待できる
不動産投資には節税効果があるといわれていますが、その理由は2つあります。
1つめは、減価償却費です。マンションなどの建物は償却資産なので、劣化が進むことを想定して年々価値が下がっていくと解釈されています。その価値の低下分は損金として処理でき、これを減価償却費といいます。実際にキャッシュが出ているわけではない会計上の経費なので、不動産を所有すると減価償却費の計上による節税が期待できます。
もう1つは、相続税対策です。遺産を現金で相続すると保有している金額がそのまま評価額になりますが、土地や建物の場合は評価額が低くなります。つまり現金で持っているよりも不動産のほうが相続税の節約になるというわけです。しかも賃貸に供している不動産は借主の権利が保証されている分だけさらに評価額が低くなるので、より高い相続税の節税効果が期待できます。
「割に合わない」と言われる不動産投資のメリットを最大化するには
不動産投資にはさまざまなメリットがありますが、これらのメリットを最大化するテクニックとして、中古マンションを購入しリノベーションをする方法が挙げられます。その際、市場が求めている物件を選ぶことが重要です。
1つめのポイントは、都心もしくは都心からのアクセスが良好な物件であることです。賃貸マンションに入居する人は利便性や交通アクセスで物件を選ぶケースが多いため、こうしたニーズに応えられる立地条件のマンションは入居者が付きやすく、失敗しにくいといえます。
もう1つのポイントは、ワンルームマンションであることです。東京など大都市圏では単身世帯が増加しています。単身世帯が求める住居の筆頭格はワンルームマンションなので、マンション選びにおいて考慮したい事実です。
これらを踏まえると「都心」「中古」「ワンルーム」「リノベーション」の4つが不動産投資のメリットを最大化するキーワードとなります。
不動産投資で成功するための基本をまずは押さえよう
不動産投資を始める人のなかで、最初から失敗したいと思う人はいません。しかしながら実際には失敗してしまう人がいるのは、当記事で解説したような「ありがちな失敗」のパターンにはまってしまったか、成功するための基本を踏まえていなかったことが原因と思われます。
それゆえに不動産投資は「割に合わない」と感じる人が多いわけですが、ありがちな失敗リスクはいずれも回避できるものであり、適切にリスクを管理すればむしろ不動産投資はメリットのほうが多いのです。失敗しなければ成功できる可能性は極めて高いので、当記事で解説した基本や失敗事例をしっかりと理解し、万全の体勢で臨みましょう。
山崎 博久
リズム株式会社
アセットコンサルティング事業部長
