突然の「税務調査」に慌てないために…不動産オーナーが日ごろチェックすべきポイント【税理士が解説】

税務署は不動産投資家のどこをみているのか

以上が税務調査の基本的な流れですが、不動産投資家がチェックされるポイントとして考えられる代表的なものは、経費の内容や売却価格・地代の客観性、管理費などのお金の流れに問題がないかという点です。

不動産投資をしていると、法人成りや、資産管理会社を設立していることも多く、個人と法人間で不動産の売却や賃料や管理費のやり取りがあるケースもあります。このあたりに恣意性がないかどうかも大きなポイントになります。

不動産の売却金額が妥当なものであったかどうかも、売却の際にはしっかり確認して資料を残しておきましょう。一例として、査定資料を残し、過去の判例と照らし合わせて妥当な金額で見積もるなどの方法が挙げられます。

賃料や管理費も同様です。地代の場合には無償返還の届出を税務署に提出していることもありますから、提出の有無も整理しておきましょう。地代や管理費の金額についても相場をしっかり把握して、定期的に見直しをしておく必要があります。

また、契約書は揃っているでしょうか。契約書は期間があるため、更新が行われないままになっていないかも忘れずチェックしておくべきポイントです。

多くの人が気になるポイントは経費ではないかと思います。これは経費になるのかどうかがわからないということも多くあるはずです。不動産投資に関係した経費ということになるので、「どのように関連しているか」ということを考えてみるといいでしょう。

不動産投資家からよく質問されるのが、交際費や大家の会での食事代や会費、セミナー代、書籍代、視察に行った際の旅費などについて。これらは不動産投資業に関係があるのであれば、もちろん経費にできます。

税務調査に備え、上のような経費が不動産投資業とどのように関係しているのかを説明できるよう、メモや資料の類は残しておくようにしましょう。

たとえば、視察旅行の旅費であれば、視察した物件の資料やそのときに対応してくれた不動産会社の担当者の名刺などを保管しておくことなどが挙げられます。日当がある場合には、しっかり旅費規程や精算書も整理しておきましょう。

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国内不動産賃貸経営

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船橋寛之

株式会社LandSitz 代表

1984年生まれ。
不動産業者のウソを見抜き、投資家を守る不動産のウソ発見器。
不動産で安定収入を確保して、「お金の不安から解放されたい人」、「本当にやりたいことを実現したい人」を支援。
祖父（元大手テレビ局取締役）から挑戦と自立を求められてきた家庭に育ち、父のドイツ駐在中（元大手総合商社副本部長）に欧州通貨統合を経験。その影響を肌で実感し、経済学とお金に興味を持つようになる。高校時代には、国際バカロレア（欧州大学入学資格）を2年間かけて取得し、帰国後は立教大学経済学部経済学科に入学。1年時から株式投資を開始。大学卒業後は、学生時代の株式投資に影響され、大手金融系シンクタンク（大和総研）に入社。大和証券・大和総研で11年間勤務後、独立。
大学生時代からクレジットカード、電子マネー、電車の回数券、各種ポイントカードを効果的に使い、少しでも使うお金を減らす努力を開始。株式投資では損失を出し、安定収入を確保できる投資商品を模索した結果、不動産にたどり着く。
「キャッシュフローの確保」を第一優先事項に掲げて不動産投資に挑み、33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内の築浅物件を中心に最大で6棟55戸を所有（半数近くがJR山手線内側エリア）することに成功。年間賃料収入約4,400万円、キャッシュフロー1,700万円、総資産6億円超えを達成。借入金利は1.0%。その後、複数回の売買を経て現在は合計3棟33部屋を保有。残債利回り約11.4%で総資産約5億円・純資産は2億円越え。
不動産投資歴は約16年。ビジネスでは少ない労働で収入を最大化することにこだわる。目標は時給10万円。2021年からIPO/PO（年間平均当選：約50回）を中心とした株式投資に参入。学生時代に失敗した分野でリベンジを誓う。
家では、妻と協力しながら家事育児を楽しむ（8歳の長女、4歳の次女、2歳の長男）。財布の紐は固い倹約家。

資格
・宅地建物取引士
・応用情報技術者
・International Baccalaureate

株式会社LandSitz

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