(写真はイメージです/PIXTA)

「相続税対策として有効です!」とは、投資用物件を勧誘する営業パーソンの常套句ですが、その言葉を信じて物件を購入したものの、期待していたほどの効果を得られなかったという声も聞かれるのも事実です。そもそもなぜ、賃貸アパートや賃貸マンションへの投資は、相続税対策に結びつくのでしょうか。そして、物件によってその効果に違いが生じるのはどうしてなのでしょうか。本稿では、それらの理由について解説した上で、相続税対策に適した物件について考えます。

投資用のアパート・マンションが相続税対策につながる理由

相続税の計算を行う際に、現金や預貯金はその額面通りの金額、株式は財産を遺した人が亡くなった日の時価で評価されます。

 

これに対し、相続した土地の評価については「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかを用いて行われます。「路線価方式」とは、国税庁が定めている「路線価」によって土地の価値を評価する方法です。

 

「倍率方式」は「固定資産税評価額」に一定の倍率をかけて計算する方法で、過疎地や田畑、山林、原野など、「路線価」が定められていない場合に用いられます。

 

したがって、賃貸需要を見込めるエリアに建つ投資用物件は、相続時に「路線価方式」で評価されると考えていいでしょう。

 

「路線価」は、国土交通省が発表している「公示地価」の8割程度に設定されるのが通常です。実勢価格は、「公示地価」の1.1〜1.2倍が目安とされています。つまり、相続時に土地は実際の相場よりも割安に評価されているわけです。しかも、アパートが建っている土地のように他者へ貸し出している場合は、自分自身で使用しているケースよりも相続税評価額が下がります。

 

立ち退きを求めることも容易ではないことから、自分自身で使用している土地と比べて2~3割程度も評価が下がります。一方、建物部分については「固定資産税評価額」と同等と評価されます。建物の「固定資産税評価額」は、新築の場合で同じものを再建築する際にかかる費用の50~70%程度です。

 

中古の場合は経年劣化を踏まえて固定資産税評価額は減価されていますが、その経年補正の下限は20%となっています。築古であるほど建物の相続税評価額は安くなるわけですが、築古であっても、固定資産税評価額は0円にはなりません。

 

建物についても、他者に貸し出していると自分で使用しているケースよりも相続税評価額が下がります。賃貸している建物の相続税評価額は、建物の評価額から借家権に相当する価額(借家人の権利にあたる部分)を差し引いて算出されます。

 

こうしたことから、投資用の賃貸アパート・マンションは相続税対策につながるといわれているのです。

 

ただし、実際の節税効果には、物件によってかなりの違いがみられるのが実情だといえます。

物件によって効果に大きな差が…相続対策に適した物件とは?

結論から先にいうと相続対策に最適な物件とは、賃貸需要の高いエリアに建つ満室続きの優良物件です。もしも、その物件がいびつな形状の土地を上手く活用して建てられたものであれば、さらに大きな税金対策効果を期待できます。

 

裏返せば、春の入学・進学・転勤シーズンなどに需要が集中し、ひとたび発生した空室が長期化しがちな物件は、相続対策として適したものとはいいがたいでしょう。見込みよりも収益性が低くなるばかりか、売却しようとしても買い叩かれかねません。

 

相続対策のために不動産投資を行う場合、取得した価格と同等か、それ以上の価格で買い手が見つかりそうな物件を取得することが重要です。

 

しかも、その優良物件がいびつな形状の土地(不整形地)に建っていれば、相続税を計算する際の評価額が大幅に低くなります。

 

順を追って説明しましょう。

 

先に述べたように、「路線価」は実勢価格よりも割安な設定になっている上、あくまでそれは標準的な宅地(長方形や正方形のような整形地)を想定した価格です。

 

四隅が直角ではない不整形地や、間口(道路に接している部分)が狭い宅地、間口の幅に対して奥行きが極端に長い宅地などの相続税評価では、「路線価」に所定の補正率を乗じて減額されるようになっています。

 

こうして相続税の計算時には評価額が低くなる一方で、空室知らずの状態が続いていれば希望以上の価格で売却できる可能性も十分に考えられます。

 

つまり、相続税評価額と実勢価格との差が非常に大きくなるということです。

 

さらに、相続発生時に満室状態なら、貸家としての節税効果もフルに発揮できます。

 

対象的に空室が目立つ物件は、相続税評価額を下げる効果が低くなってしまいます。なぜなら、その物件の総戸数のうちで、相続発生時に入居者がいた部屋の割合(賃貸割合)に応じて評価額が計算されるためです。

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※本記事は、「不動産業界から『あなた』を守ります」をコンセプトに株式会社LandSitzが運営する『不動産投資の裏側を知る教科書』のコラムより、一部編集のうえ転載したものです。

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