不動産投資にはまとまった資金が必要で、多くの場合、投資家はそれをローンによって調達します。融資を活用することで自己資金の何倍もの金額を動かせるため、レバレッジを効かせた効率的な投資が可能になります。ただ、マイホームを購入する際に利用する住宅ローンとは異なり、不動産投資向けのローン審査では、購入物件の収益性が重要ポイントとなります。本稿では、ローンの審査において金融機関の融資担当者が具体的にどのような点を重要視しているのかについて解説します。
そもそも、不動産投資で利用できるのはどんなローン？
アパートローンはその名の通り、投資目的アパートやマンションのような賃貸物件を購入する人を対象とした融資です。これに対し、プロパーローンは金融機関が独自の審査に基づいて実施する融資で、使途は特定されていません。
一方、不動産を購入する際に利用できる融資としてもっともポピュラーな存在なのが住宅ローンでしょう。
ほかの不動産関連ローンと比べて相対的に適用金利が低いことが大きな魅力ですが、住宅ローンは自分自身や家族が居住する物件を対象としたもので、投資目的では利用できません。
プロパーローンの話に戻ると、こちらは保証会社が介在しない仕組みになっているため、金融機関が自ら貸し倒れリスクを負うことになります。
アパートローンや住宅ローンでは保証会社が間に入るケースが一般的で、借り手の返済が滞った場合は代わって弁済してもらえるため、金融機関は貸し倒れを回避できます。
こうしたことから、プロパーローン契約時は保証会社付きのアパートローンよりも厳格な審査がなされます。
ただ、借り手は保証料（保証会社へ支払う手数料）を負担しなくて済む上、投資する物件の収益性を高く評価してもらえると適用金利や融資額などが優遇される可能性も考えられます。
したがって、プロパーローンは審査に通れば、アパートローンよりも有利な条件で融資を受けることを期待できるのですが、リスク回避の観点から相対的に融資期間が短めで、融資額にも限度が生じるのが難点です。
また、やはり貸し倒れリスクをできるだけ抑えたいという観点から、プロパーローンを利用する際には、ある程度のまとまった自己資金（頭金）が求められます。
プロパーローンにおける適用金利は個別の案件ごとに異なり、金融機関によっても違いが生じます。一方でアパートローンの適用金利は金融機関ごとに一定幅の範囲内で提示されるようになっています。
株式会社LandSitz
代表
1984年生まれ。
不動産業者のウソを見抜き、投資家を守る不動産のウソ発見器。
不動産で安定収入を確保して、「お金の不安から解放されたい人」、「本当にやりたいことを実現したい人」を支援。
祖父（元大手テレビ局取締役）から挑戦と自立を求められてきた家庭に育ち、父のドイツ駐在中（元大手総合商社副本部長）に欧州通貨統合を経験。その影響を肌で実感し、経済学とお金に興味を持つようになる。高校時代には、国際バカロレア（欧州大学入学資格）を2年間かけて取得し、帰国後は立教大学経済学部経済学科に入学。1年時から株式投資を開始。大学卒業後は、学生時代の株式投資に影響され、大手金融系シンクタンク（大和総研）に入社。大和証券・大和総研で11年間勤務後、独立。
大学生時代からクレジットカード、電子マネー、電車の回数券、各種ポイントカードを効果的に使い、少しでも使うお金を減らす努力を開始。株式投資では損失を出し、安定収入を確保できる投資商品を模索した結果、不動産にたどり着く。
「キャッシュフローの確保」を第一優先事項に掲げて不動産投資に挑み、33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内の築浅物件を中心に最大で6棟55戸を所有（半数近くがJR山手線内側エリア）することに成功。年間賃料収入約4,400万円、キャッシュフロー1,700万円、総資産6億円超えを達成。借入金利は1.0%。その後、複数回の売買を経て現在は合計3棟33部屋を保有。残債利回り約11.4%で総資産約5億円・純資産は2億円越え。
不動産投資歴は約16年。ビジネスでは少ない労働で収入を最大化することにこだわる。目標は時給10万円。2021年からIPO/PO（年間平均当選：約50回）を中心とした株式投資に参入。学生時代に失敗した分野でリベンジを誓う。
家では、妻と協力しながら家事育児を楽しむ（8歳の長女、4歳の次女、2歳の長男）。財布の紐は固い倹約家。
資格
・宅地建物取引士
・応用情報技術者
・International Baccalaureate
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