ローン返済は問題なさそうだが…「中古タワマン」に潜む2つのリスク
中古でもタワマンを選ぶ理由は人それぞれでしょうが、メリットは新築のタワマンとほぼ同じで、主なものは「好立地」「資産価値」「設備」の3点。さらに高層階であれば「眺望」も加わってくるでしょうが、そこは中古といっても億超えの物件ばかり。一般層では検討が難しい水準です。
眺望は望めなくても、十分検討の価値のある中古のタワマン。一般的にいわれている通り、物件価格の2割の頭金を用意し、7,500万円のタワマンを購入するとしましょう。当初5年の金利は0.8％、以降は1.5％で、返済期間は30年とすると、月々の返済額は当初5年は18万7,521円、以降は20万3,857円となります。
年収に占める返済額の割合である負担率は35％が上限といわれ、平均は22％程度といわれています。このケースだと、負担率15％で世帯年収は1,630万円、20％だと1,220万円、25％で980万円、30％で815万円、35％で699万円。平均よりも高い負担率となりますが、一般的な共働き夫婦でも、中古であればタワマンも夢ではない水準です。
返済シミュレーションだけをみると、中古のタワマン購入が現実味を帯びてきました。ただし、買う前に把握しておかなければならない「中古のタワマンに潜むリスク」があります。それは、管理費と修繕費。
タワマンの魅力といえば、一般的なマンションにはない豪華な共用設備。入居者専用のラウンジやジム、なかにはプールまで備えるようなところも。そんな設備に憧れを抱く人は多いですが、実際に使っても使わなくても、このような設備を維持するために管理費が徴収されます。1平米当たりの管理費は300円ほどといわれていますので、70平米程度のファミリータイプであれば、月2万1,000円の出費がローン返済にプラスしてかかります。
さらに修繕積立金は1平米あたり170円ほどといわれているので、同じく70平米であれば1万1,900円ほど。ただしタワマンの場合、分譲当初は多くの戸数を売らなければならないので、修繕積立金は安く設定し、購入予定者にアピールするケースが多く見られます。その積立金で、最初の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2回目の修繕に向けては大きく修繕費がアップというケースも珍しくないのです。
つまり中古のタワマンの場合、「ランニングコストの大幅アップ」という事態に直面するのが、新築よりもずいぶん近い将来だということ。月々の返済額でも相当頑張っている状況に、修繕費の大幅な上昇……果たして耐えることができるでしょうか。
中古のタワマンの購入を考えるなら、管理費や修繕積立金が適正か、またこれまで修繕が行われているのであれば、どのようなものだったのかなど、よく調べることは必須。
不動産業者の甘い言葉に乗って「これなら月々のローンは返せそうだ」と考えて契約しても、ランニングコストの上昇により入居間もなく生活破綻、タワマンから退場……そんなまさかの事態に直面するかもしれません。
