サブリース会社からの家賃値下げ請求は正当？
全国各地で多発している不動産オーナーとサブリース業者のトラブルにおいて、最も多いのがサブリース会社からの一方的な家賃の値下げ請求です。これは果たして法的に正当なものなのでしょうか。
また、もし正当であればオーナーはどう対処するべきなのでしょうか。サブリース会社からの家賃値下げ請求でお困りの方、もしくはこういったトラブルに懸念を抱いている方に向けて解説します。
サブリース会社から家賃の値下げ請求があったら？
最初に、サブリース会社からの一方的な家賃値下げ請求は法的に正当なのか否かについてですが、これは正当であると解釈されています。その根拠は、借地借家法です。
サブリース会社はオーナーから物件をまるごと借り上げ、サブリース会社からオーナーに契約額の家賃が支払われます。そして入居者からの家賃はサブリース会社に入ります。
このような仕組みは特定賃貸借契約と呼ばれ、法的には入居者とオーナーが結ぶ賃貸借契約の一種であると位置づけられています。サブリース会社であっても入居者であってもオーナーから物件を借りていることは同じだからです。
サブリースにも適用されている借地借家法では、契約時と物件の状態や社会情勢が変われば契約事項である家賃についても増減を請求できると規定されているため（借地借家法第32条）、サブリースも賃貸借契約の一種であることから同規定を用いて「情勢が変化したから」という理由で家賃の値下げを請求できるわけです。
そのため、法律を盾に拒否することはできません。だからといって請求がすべてまかり通るわけでもないので、話し合いを持つ必要があります。注意したいのは、なにもせずに放置していると請求どおりになってしまうので、まずは値下げに応じない意思表示をしたうえで、話し合いに応じる用意がある旨を伝えます。
家賃の減額に応じるとどうなる？
家賃の減額に応じると、サブリース契約の内容も変更されます。サブリース会社にとっては有利な契約変更ですが、オーナーにとっては家賃収入が減るので収益の悪化を招く恐れがあります。
家賃の減額を断り続けるとどうなる？
家賃の減額に応じるわけにはいかないと拒否をし続けていると、サブリース会社はサブリース契約を解約するか、法的な解決を模索するかの選択をすることになります。
減額を拒否されたことで、借り手であるサブリース会社が契約を解約することは十分考えられます。そうなると家賃の保証もなくなるので、オーナーは自らのリスクで賃貸経営をすることになります。
もう1つの法的な解決手段に打って出た場合は、裁判所に調停を申し立てることになります。この調停も不調に終わった場合は訴訟に発展する可能性があるので、オーナー側も弁護士を立てて法的な解決に臨む必要があります。
収支悪化を理由に中途解約はできる？
収益悪化を理由に中途解約することは、借地借家法に照らすと貸主側からの一方的な退去請求となります。それには正当な事由が必要であるとされており、借主を保護する色合いが強い規定にサブリース会社が守られる形になります。
最初の契約時に中途解約が可能である旨の特約を入れておいたうえで、貸主の言い分が通るような正当な事由があれば中途解約は可能ですが、それ以外の場合は契約期間の満了を待たなければならないというのが、一般的な法解釈です。
つまり、サブリース契約の内容に不服があってもよほどのことがなければオーナー側の意向で解約することはできず、やはり事前の確認がとても重要であると改めて強調しておきたいと思います。
サブリースには管理の手間が省け、家賃が保証されるなど、オーナーにもたくさんのメリットがありますが、契約時に確認を怠ってしまうとトラブルに発展してしまう可能性が高くなるため、慎重に確認を行ったうえで判断し、上手に利用することが大切です。
山崎 博久
リズム株式会社
アセットコンサルティング事業部長
