普通のサラリーマンでも成功しやすい理由
年収500万円クラスのサラリーマンが不動産投資で成功できるのか？というのが、当記事のテーマです。すでに結論は見えていると思いますが、運用する物件の方向性を間違えなければ十分成功できる可能性があり、サラリーマンの人はむしろ成功しやすい立場にあるとも言えます。
なぜなら、サラリーマンには「安定的な収入」と「勤続年数」という審査を有利にする武器があるからです。さらにお勤めの会社が一部上場企業であったり、業績が好調な企業であれば、お勤め先の「看板」も審査を有利にしてくれます。
それともう一点、サラリーマンと不動産投資の関係で触れておくべき話があります。それは、スルガ銀行の不正融資事件です。
シェアハウスやアパートの経営を希望する人に融資をしやすくするために融資書類を改ざんしたり、審査部門に圧力をかけていたことが発覚した問題で、この影響によって当のスルガ銀行だけでなく、業界全体で融資審査が厳格化される流れが起きました。
そのため、特にアパート向け融資は審査が厳しくなり、年収500万円クラスで融資を利用するのは事実上不可能と言われています。
しかし、それはあくまでもシェアハウスやアパートでの話です。価格が割安であり貸し倒れのリスクが低い中古ワンルームマンション向けの融資はあまり影響を受けておらず、依然として年収500万円クラスのサラリーマンが参入できる現実味も健在です。
サラリーマン投資家になろうとする人に立ちはだかる3つの壁をいかに克服するか、その視点に立つと再生して集客力を高めることができる好立地の中古ワンルームマンションが極めて有望かつ具体的な選択肢なのです。
この事実を踏まえたうえで、サラリーマンこそ不動産投資をするべき理由を5つの項目で解説しましょう。
管理や運営はすべて外注できる
不動産投資では所有している収益物件を管理していく業務が発生しますが、物件の管理は専門の管理会社に委託することができます。
管理業務に含まれるのは物件の故障や不具合などに対する対応、入居者からのクレーム、トラブル処理、そして滞納時の督促や家賃保証を含む家賃の回収業務など、多岐にわたります。
これだけの業務をサラリーマンと兼業することは困難ですが、それを管理会社に委託してしまえば物理的、時間的な負担を大幅に軽減できます。
価格の変動を四六時中追いかける必要がない
不動産投資は「投資」と名付けられていますが、主な目的は家賃による安定的な収入です。物件を転売して利ザヤを稼ぐといった手法は不動産投資の本質ではないので、ほとんどの不動産投資家が想定していないことでしょう。
そのため、金融市場の情勢や価格変動を四六時中追いかける必要はありません。株やFXなどでは値動きによる利益を狙う投資家が多いので金融市場とにらめっこをしている必要がありますが、不動産投資でそういっためまぐるしい投資行動は不要です。
節税効果を得ることもできる
不動産投資には節税効果というメリットがあります。不動産の減価償却の仕組みにより、物件を持っているだけで毎年一定の比率で価値が下がっていく分を損金として処理できます。
実際にキャッシュアウトしているわけではないのに経費計上できるため、課税対象額を圧縮するのに役立つ仕組みとして知られています。
また、物件の価格やローンの利用額によっては不動産投資の収支がマイナスになることがあります。サラリーマンが不動産投資でマイナスを出した場合、本業の所得からそのマイナス分を差し引くことができます。これは損益通算いって、節税に役立てることができます。
生命保険代わりになる
不動産投資をしている人は生命保険に加入する必要がないということをご存じでしょうか。ローンを組んで収益物件を購入した場合、そのローンには団体信用生命保険（団信）という保険がついているのが一般的です。
この団信は、ローンの利用者であり被保険者である人が万が一亡くなったり高度障害などで返済不能に陥ってしまった場合に、保険金で残債を完済できる仕組みになっています。家族がいる人であれば、遺族に収益が発生するマンションを遺すことができ、これが実質的な保険金の役割を果たします。
この効果は広く知られており、掛け捨ての生命保険料を支払うのであればローンを組んで不動産を購入して生命保険代わりにするといった考え方で不動産投資を始める人もいます。掛け捨ての生命保険だと保健期間が満了すると何も残りませんが、不動産投資であれば収益を生む不動産物件が残ります。
副業禁止でも始められる
国の方針もあって社会全体が副業を容認する流れになっているものの、依然として副業を禁止している企業は少なくありません。公務員の場合は法律によって副業が禁止されているので、副業が「本業に悪影響を及ぼす」という考え方が依然として根底にあるのは間違いないでしょう。
それでは不動産投資も副業に該当するのかというと、該当しないと考えられているのが一般的な見解です。先ほど解説したように不動産投資はほとんどの業務を外注化できますし、元から不動産を多く所有しているような資産家に生まれた人は生まれながらにして不動産投資家なので、企業や役所に就職できないことになってしまいます。
副業が禁止されている公務員であっても独立家屋が5棟未満、マンションやアパートであれば10室未満は禁止される副業には該当しないと定められています（人事院規則14-8）。つまり、不動産投資は多くの企業において株やFXと同様の個人的な投資と見なされ、外注化しているようであれば禁止されることはまずないでしょう。
