年収500万円の会社員…副業で最適といわれる「不動産投資」で成功できるのか？

資産形成の重要性が叫ばれているなか、会社員に最適な副業として不動産投資が注目されています。しかし年収500万円の平均的なクラスの場合、「数千万円規模の物件購入などできるものか」と考えるでしょう。その思い込みは本当なのか、考えていきましょう。

年収500万円は「底辺」ではない

年収500万円という想定条件について、それが不動産投資家として適格なのかどうかについて考えてみましょう。ご自身の年収が500万円クラスだとして、それが高いと感じるか低いと感じるかは主観の問題ですが、客観的なデータだけを見ると「高い」に分類されると考えられます。

なぜなら、国の調査結果を見てもサラリーマンの平均賃金は最も高い「55～59歳」であっても416万6,000円であり、500万円に満たないからです。

まずは「年収500万円しかないから無理」なのではなく、「年収が500万円あれば何とかなるかも」という思考を持つことからすべてが始まります。

サラリーマンという本業を持ちながら不動産投資に取り組む人はとても多く、「サラリーマン投資家」もしくは「サラリーマン大家」「週末大家」などと呼ばれています。サラリーマンである方々が不動産投資を始める理由はもちろん、冒頭で述べたような将来や先行きへの不安を解消するために副業収入を得るためです。

しかし、サラリーマン投資家になるには3つの壁が待ち受けているとされています。

収益物件として新築されるマンションは不動産投資ブームの影響もあって高止まりしており、年収500万円クラスのサラリーマンが購入するには手の届きにくいものです。

特に不動産投資の好適地である東京ではその傾向が顕著で、投資物件は依然として高値圏で推移しています。しかも2021年11月は平均価格が3.4％上昇しており、まだまだ上値を探る展開が続いています。

それでも成功すれば良い買い物となりますが、失敗した時のダメージを考えると高額な物件価格は敷居を高くしてしまいます。

銀行など金融機関の融資は、返済能力が前提になります。物件が持つ収益性はもちろんですが、それに加えて投資家自身に安定的な収入があること、現在の職業に長く就いていることなどが審査では有利になるとされています。

この点ではサラリーマンは条件を満たしている場合が多いので有利ではあるのですが、購入する物件の価格によっては年収がネックになり、審査に通るのが難しくなる可能性があります。

不動産投資ブームと言われて久しく、地域によってはマンションやアパートが供給過多になっているという指摘があります。

しかも全国的には供給増と人口減により、空き家数が増加し続けている事実もあります。すでに飽和している市場にこれから参入して本当に成功できるのか？という疑問を持つ人が多いのも当然でしょう。

サラリーマンの人がこれから不動産投資に参入しようとしても、3つの壁があまりにも高いと感じてしまう人もいるかもしれません。しかしこれは逆に考えると、この3つの壁さえ克服することができれば、不動産投資で成功する可能性は大いにあるとも言えます。

年収500万円クラスの人がこれから不動産投資に参入するのにあたって、狙い目は中古ワンルームマンションです。それなぜなのか、理由は5つあります。

年収500万円だと手が届かない物件が多くなっているのは、あくまでも新築の話です。中古物件であれば新築よりも割安であり、年収条件が同じであっても手が届く物件がぐっと多くなります。

先ほど述べた3つの壁のうち2つ目である融資審査についても、物件価格が安くなることで解決できる可能性が高まります。中古であれば身の丈に合った手の届きやすい物件が多くなるため、当然ながら融資の審査にも通りやすくなります。

立地条件は不動産の価値に多大な影響を及ぼします。しかし、だからといって立地条件の良い土地にはすでに建物が建っており、これから建てるとなると空いている土地の中でしか立地条件の良いところを選べません。つまり、時間が経つほど立地条件の良い土地は少なくなっていきます。

これを逆に考えると、築年数が古くても立地条件の良い物件は数多くあることになります。建物は時間とともに古くなりますが、立地条件は時間が経っても失われることのない価値です。中古物件の中には、こうした価値を持っている物件が少なからずあります。

立地条件が良いものの建物が古くなってしまったことによって集客力が弱くなっているのであれば、その「古い」という問題さえ解決すれば集客力の高い物件にすることができるはずです。

そこで活用したいのが、リノベーションです。新築ワンルームマンションの多くは画一的な間取り、内装ですが、リノベーションによって個性豊かな物件に再生すれば、立地条件が良く内装も差別化されたマンション物件を生み出すことができます。

価格が割高であるのに実力が未知数というのは、新築物件が持つデメリットのひとつです。その点、中古物件は価格が割安であるうえに、その物件にどんな人が入居しているのか、どんな管理体制になっているのかが実績として明らかになっています。

未知数の物件に多額の投資をするよりも、実績に裏付けられた収支のシミュレーションに基づいて割安な投資ができるのも、中古ワンルームマンション投資がサラリーマン投資家向きであると言える大きな理由です。