不動産投資の成功には必要不可欠…金融機関から「有利な条件」で融資を受けるコツ

不動産投資を成功させるためには、投資物件はもちろんのこと、金融機関との良好な関係性の構築、そして少しでも有利な条件でローンを組むことが重要です。不動産投資を始める前に知っておきたい金融機関との付き合い方や交渉術について、リズム株式会社の資産コンサルタント、山崎博久氏が解説します。

「不動産投資ローン」と「住宅ローン」の違い

不動産を購入するためのローンということで住宅ローンと混同しがちですが、住宅ローンと不動産投資ローンはまったくの別物です。

住宅ローンは自分で住む目的で購入する不動産向けのローンなので、多くの人がマイホームを持つことができるようにさまざまな優遇制度が設けられています。

それに対して不動産投資ローンは生活のために必要なものを購入するわけではなく、あくまでも事業目的での資金調達なので、住宅ローンのような優遇はありません。

どちらも不動産を購入するためのローンという意味では共通しているので、優遇がある住宅ローンを使って不動産投資を始めるとお得なのでは？　と考える人がいるかもしれませんが、こうした行為は不動産業界では「なんちゃって住宅ローン」と呼ばれ、もちろんルール違反です。

住宅ローンを使って不動産投資をしていることが発覚すると、借入金全額の即時返済を求められることもあるので、絶対に行わないようにしましょう。

ひと口に不動産投資ローンといっても、大きく分けて2つの種類があります。「アパート・マンションローン」と「プロパーローン」の2つがあるので、それぞれ個別に解説します。

「アパートローン」とも呼ばれる、集合住宅購入のために用意されているローンです。名称のとおり集合住宅向けにパッケージ化されたローン商品なので、金融機関が利用している保証会社が設けている審査基準をクリアすると融資を受けることができます。

購入する物件を担保にして家賃収入をローン返済の原資にすることが前提の融資なので、物件の担保価値や不動産投資の収益性などが細かく審査されます。

先ほどのアパート、マンションローンは保証会社の審査基準をクリアすると金融機関からお金を借りることができますが、このプロパーローンは保証会社を通すことなく金融機関が自社の基準で審査し、融資するものです。

保証会社を通さないためプロパーローンを利用する際には連帯保証人が必要になりますが、融資内容の自由度が高いためアパート、マンションローンよりも高額の融資も可能です。