足立区と中央区で分かれる明暗…東京23区の不動産投資で有望なエリアは？【人口予測から分析】

会社員・公務員の間で「不動産投資」の人気が高まっています。不動産投資は比較的リスクの小さい投資ですが、それでもリスク対策が欠かせません。今回は、空室リスクの高い物件を避けるための方法を紹介します。

（※写真はイメージです／PIXTA）

会社員・公務員の間で人気が高まる「不動産投資」

東京五輪が決定した2013年ごろから不動産価格は上昇の一途を辿り、高止まりしている状況です。低金利の時代が続いていることもあって、会社員や公務員が不動産投資を始めるケースが増えてきました。

不動産投資は、ローンを利用して購入した賃貸物件を人に貸すことで得られる家賃収入（インカムゲイン）と賃貸物件を売却したときに得られる売却益（キャピタルゲイン）から、利益を期待する投資方法です。

不動産投資は、入居者が途切れない限り、毎月決まった家賃を長期間得ることができます。物件の価格も株式の価格のように大きく変化することが少ないため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれているのです。

しかし、投資である以上リスクを抱えています。とくに、空室は不動産投資のなかでも注意するべきリスクです。入居者がいなければ家賃を回収できないため、ローンの返済や修繕費をすべて手出ししなければなりません。

空室リスクの高い物件を避けるためには、どうすればよいのでしょうか。

空室リスクが高い物件はどうすれば避けられるのか

空室リスクが上昇する原因は築年数や立地などさまざまなものがあります。そのなかでもとくに影響が大きいものとして、人口減少というものが挙げられるでしょう。

不動産投資は賃貸物件を運用するため、人口が少なくなってしまうと入居者が減ってしまいます。また、人口が減少している地域では、物件価値が下がる傾向にあり、そうなると売却益（キャピタルゲイン）も期待できません。このような状況を避けるためには、人口増加地域の物件に投資することが大切です。

国立社会保障・人口問題研究所によると、東京都は人口増加が予測されている地域ですが、東京23区のなかでも、区によっては人口減少が予測されているため、物件選びは慎重に行う必要があります。細かく見ていきましょう。

中央区をはじめとした「人口増加エリア」

まずは、人口が増加しているエリアを見てみましょう。中央区をはじめとして、港区、千代田区など、東京の都心に近いエリアでは、30％ほどの人口増加が見込まれているため、不動産投資のエリアとしてはねらい目の地域となります。

ただし、上位のエリアは地価が非常に高くなっているため、利回りが低くなってしまうことには注意が必要です。国土交通省の土地総合情報システムによると、ここ2年間で売買された1LDKのマンション価格は平均6,500万円ほどです。

家賃相場は13万6千円ほどなので、金利3.675％、返済期間25年の不動産投資ローンを考えたとき、初期投資費用で3,000万円ほど用意しなければ、ローン返済額が家賃収入を上回ってしまいます。

■東京23区　人口予測
1位　東京都中央区　　134.9％（190,496人）
2位　東京都港区　　　134.4％（326,876人）
3位　東京都千代田区　132.8％（77,589人）
4位　東京都江東区　　116.7％（581,259人）
5位　東京都台東区　　116.4％（230,532人）
6位　東京都品川区　　114.2％（441,669人）
7位　東京都文京区　　113.3％（248,930人）
8位　東京都練馬区　　110.1％（794,663人）
9位　東京都板橋区　　108.6％（610,486人）
10位　東京都渋谷区　 108.3％（243,151人）

出所：国立社会保障・人口問題研究所『将来推計人口・世帯数』より

足立区をはじめとした「人口減少エリア」

次に、人口が減少しているエリアを見てみましょう。足立区をはじめとして、葛飾区、江戸川区、北区、中野区など、都心から離れている地域では、人口が減少している傾向にあります。

このような地域は長期的な視点で考えると、空室リスクが非常に高くなってしまうため、投資するエリアとして選ぶことは避けた方がよいでしょう。

■東京23区人口予測
1位　東京都足立区　　87.4％（586,011人）
2位　東京都葛飾区　　91.0％（402,831人）
3位　東京都江戸川区　91.0％（620,227人）
4位　東京都北区　　　98.6％（336,281人）
5位　東京都中野区　　99.2％（325,585人）

出所：国立社会保障・人口問題研究所『将来推計人口・世帯数』より