悪質なサブリース契約を避けるための「管理会社」の選び方

前回は、サブリース契約の欠点を説明しました。今回は、サブリースを行う上でまず難関となる「管理会社選び」のポイントを見ていきましょう。

悪質な契約を提案する会社が存在するのは事実

メリットの多いサブリースですが、実は問題点もたくさんあります。

 

まず、サブリースを行う管理会社選びが難しいというハードルがあります。「悪質」といっても過言ではないような管理会社も、少なからず存在しているからです。

 

筆者が弁護士から話を聞いた限りでも、悪質なサブリース契約を提案している管理会社はいくつもあります。そんな会社に引っかかってしまい、結果的に物件を失って、借金を抱えてしまった大家さんも、たくさんいるようです。

 

そのため、サブリース契約を結ぶ相手は、慎重に選ばなければなりません。このように脅すと、サブリース自体が怖くなってしまいそうですが、本来サブリース自体はとてもいい仕組みなので、いい会社を選んで、うまく活用していきましょう。

管理会社選びで知っておくべき「5つのポイント」

①サブリース契約の「契約更新」の取り決めに注意する

 

サブリース契約は、会社によって異なりますが、多くは2年ごとに更新されます。更新される内容は、主に保証家賃の金額です。更新時の保証家賃に関して、オーナーの合意もなく、管理会社の側が一方的に引き下げられるような取り決めになっている場合は、契約しないほうがいいでしょう。

 

悪質な管理会社は、最初から2年後の契約更新で賃料を大幅に引き下げることを前提として、当初の保証家賃を高めに設定していることがあります。10万円だった保証家賃が7万円などに下げられたら、ローン返済額が保証家賃を上回り、毎月赤字になる可能性も高いでしょう。

 

②契約解除時の違約金に注意

 

途中で「このサブリース契約は微妙だし、管理会社もよくないかも」と気づいたとしても、オーナーの側が契約を解除すると、違約金をとるケースもあるようです。しかも、「家賃の1年分」「家賃の2年分」など、かなり高額の違約金を設定している場合があるので、この点も注意しておきましょう。

 

③免責期間が長いと、家賃収入が長く途絶えてしまう

 

サブリース契約では、たいてい免責期間が設けられています。免責期間とは、対象の物件が空室時に家賃を保証しない期間のことです。

 

たとえば免責期間が180日くらいあったりしますが、この場合は最大で6カ月も家賃収入が得られなくなってしまいます。よって、免責期間が長すぎないことを、必ず確認のうえで契約すべきです。

 

④修繕に関する取り決めがどうなっているかチェック

 

ある程度時間が経てば、物件の修繕も必要になります。契約書の中で「修繕を管理会社に依頼する」ということが明記されているケースもあるはずです。

 

悪質な会社だと、その修繕について、相場よりもかなり割高なコストで行い、高い費用を請求されることがあります。文句を言いたくても、契約上、修繕は管理会社に依頼することになっているので、泣き寝入りするしかないわけです。

 

⑤管理費が高すぎない会社を探す

 

管理会社によっては、サブリースと物件管理の手数料を割高に設定しているところもあります。良心的な会社は家賃の10%前後としていますが、中には20%を超える手数料をとるところもあります。

 

高い会社を選ぶと、収支がマイナスになってしまうこともあるので、20%を超えたら高いと判断し、なるべく10%台前半という設定になっている会社を選びましょう。

株式会社クレア・ライフ・パートナーズ 代表取締役社長
CLP International Ltd. プレジデント&CEO 

1983年、大分県生まれ。西南学院大学卒業後、日本生命保険相互会社入社。法人営業部門にて企業の福利厚生制度の構築に従事。2010年に株式会社クレア・ライフ・パートナーズを創業。2013年には香港現地法人としてCL PInternational Ltd.を設立。生命保険に偏重せず、効率の良い資産形成をテーマとしてファイナンシャルプランニング、ライフプランニングを行っている。

WEBサイト:http://crea-lp.com

著者紹介

連載「ローリスクな不動産投資」でお金を増やす方法

本連載は、2014年8月30日刊行の書籍『30歳からはじめる一生お金に困らない蓄財術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。本書は情報の提供および学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資の成功を保証するものではなく、投資の際は必ずご自身の責任と判断で行ってください。本書の内容に関して運用した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。本書に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後変更されることがあります。

30歳からはじめる 一生お金に困らない蓄財術

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工藤 将太郎

幻冬舎メディアコンサルティング

社会保障制度の財源が危ぶまれ、賃金格差が広がる今の日本にあって、これから結婚・子育て・マイホームの購入・老後を迎えようとする世代には将来のお金に対する不安が広がっています。 将来のお金が不安な時、たいていの人は…

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