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軍用地投資が「ローリスク・ミドルリターン」の理由
株式投資の場合、会社がなくなれば株の価値はゼロになります。しかし、軍用地投資でたとえば極東最大の空軍基地である「嘉手納飛行場」を購入した場合、現在のところ、返還されることは考えにくいです。
たとえ、将来的に返還される軍用地を購入したとしても、そもそも土地はなくならないので無価値にはなりません。むしろ場合によっては返還決定後のほうが価格が高騰することもあります。そして、国が遅滞なく支払ってくれる地料によって投下資金を着々と回収できます。
これが軍用地投資がローリスクといわれる理由です。
この地料収入は年々一定の割合で上昇することから、軍用地を購入するとだいたいどのくらいの収益が得られるのかを高い確率で予測することが可能です。
シミュレーションの表をご覧ください。
出典：著者による編集
地料10万円、2011年から2018年の平均の年間上昇率は1.8％ですが、直近3か年は平均約1.0％の上昇率を採用、倍率を58倍と仮定します。倍率とは軍用地の販売価格を決める際の指標です。地料に倍率を掛け合わせた金額が販売価格になります。
計算してみると、購入時に580万円だった販売価格は4年後には744万円になるという結果が出ます。
15年で3割しか上がっていないじゃないかと感じる読者がほとんどかもしれません。ですが、筆者が説明したいのは、そんなことではありません。
軍用地は自分でシミュレーションした価格で購入さえできれば、リスクは極小でありながら、一定割合のリターンを確実に得ることが可能だといいたいのです。
実際に、軍用地は現在までのところ、地料が右肩あがりでほぼ確実に購入した金額以上で売却できる状況が続いています。筆者が軍用地投資を選んだ理由は、この「安定した確実性」にあります。
ほかの不動産投資ではそうはいきません。入念なシミュレーションをして希望価格で購入できたとしても、確実にそのシミュレーションどおりに利益が得られるかというと、そう簡単ではないでしょう。
一般的な不動産投資では、時間の経過とともに建物が劣化するため、購入時よりも家賃が下落して利回りは悪くなり、物件価格下落していくものです。
ところが、軍用地投資では、軍用地を所有し続ける限り利回りも価格もアップし続けるのです。本来あり得ないはずの「ローリスク・ミドルリターン」の投資が目の前にあったら、あなたはどうしますか。
当然、投資したくなるのではないでしょうか。だから筆者は、軍用地投資を続けています。
仲里 桂一
軍用地コンサルタント
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