沖縄・米軍基地のオーナーに!?常識を覆す「軍用地投資」の全貌

借り手が「日本政府」なので、家賃の滞納リスクなし

通常、不動産投資を行う上での大きなリスクの一つは空室ですが、無事に借り手が決まったとしても安心してはいけません。なぜならその借り手がしっかりと家賃を払ってくれるとは限らないからです。

貸主にとって家賃が支払われないということは死活問題ですので、滞納者を追い出してきちんと支払ってくれる入居者を入れたいと思うのは当然です。

しかし、実際に追い出せるかというとそう簡単にはいきません。滞納者は出ていけと言われてもお金がないので行く場所がなく、催告を無視して居座ってトラブルになるケースも多いものです。

不動産投資には、こういった家賃滞納リスクはつきものです。しかし、軍用地投資には、当たり前ですが、家賃滞納リスクがありません。なぜなら、軍用地の借り手は日本政府だからです。

在日米軍の基地に使用されている土地=軍用地は、日米安全保障条約に基づいて、日本政府が地主と賃貸借契約を結んで借り上げ、地代として軍用地料を支払って米軍に提供しています。国（日本）と国（アメリカ）との約束が前提となっているので、その約束を破る=滞納することは、国際問題に発展する重大事項となります。

これほど、信用できる「優良顧客」はほかにいません。借り手=日本政府だから、超安心なのです。

軍用地の地料は「複利の力」で年々上昇を続ける

「人類最大の発明は複利（The most powerful forth in the universe is compound interest.）」天才物理学者アインシュタインが「宇宙で最も偉大な力」と評したのが“複利”という概念です。

金利には単利と複利があります。金利が適用されるのは、単利の場合は「元本」だけ。それに対して複利は「元本+金利」に金利が適用されるという考え方です。

現在は世界的に超低金利の時代。日本の預金金利0.01%程度では複利効果はほとんど期待できません。

しかし、軍用地の地料は、土地連と防衛省との地料の交渉によって、その年の地料+αが次年度の地料となることが決まっています。軍用地を持っている限り、半永久的かつ複利的に地料は増え続けていくのです。

出典：筆者による編集

ちなみに上のグラフは筆者が2011年に購入した5坪の嘉手納飛行場の軍用地料の推移を表したグラフです。

2011年の軍用地料は、11万2716円でした。軍用地料は年々上昇し続け、2018年には、12万7241円。年平均1.8%アップしたことになります。

米軍基地周辺では振興開発で地価が著しく高騰おり、基地周辺の土地の実勢賃料は軍用地料の倍近くとなっています。あまりにも軍用地料が低すぎるため、土地連は地料算定の見直しを国へ求めており、その要望に応えて防衛省は毎年、地料を増額しています。

これが、地料が複利的に増える理由です。

また、2032年には、国と地主との土地の賃貸借契約を更新する時期にあたり、例年の倍以上の大幅な地料の増額が確実視されています。

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