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株式会社アイケンジャパン
連載人生100年時代の「新築アパート経営」【第22回】

九州全域から人が集まる「福岡」…アパート経営の必勝法は?

アイケンジャパン支店長インタビュー④

不動産投資新築アパート経営福岡

九州全域から人が集まる「福岡」…アパート経営の必勝法は?

ところ変われば、アパート経営も変わる……不透明感の増す昨今は、地域の特性を把握して、ニーズに即したきめ細やかな対応が求められています。そこで地域ごとのアパート経営の実情を探っていきましょう。第8回目は九州一の大都市、福岡。お話を伺ったのは、アイケンジャパン福岡の森山佳輝支店長と、管理部の坂本信也課長です。

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福岡で「賃貸需要」が絶えない理由とは?

左:アイケンジャパン福岡支店支店長森山 ●●さん  右:アイケンジャパン福岡支店管理部坂本 ●●さん
左:アイケンジャパン福岡支店支店長 森山佳輝さん 
右:アイケンジャパン福岡支店管理部課長 坂本信也さん

 

新築アパート経営を成功させるために、留意すべき点はいくつかあります。その最たる例は、物件のロケーションです(関連記事:『なぜ「新築アパートの家賃」は、時間とともに下がるのか?』)。九州の大都市として筆頭に挙がる福岡でのアパート経営においては、どのような立地を選べばいいのでしょうか。

 

森山「福岡市内の繁華街・天神から20km圏内が、弊社の営業エリアとなっています。東側はJR『和白駅』あたりまで、西側は九州大学のキャンパスがあるJR『九大学研都市駅』あたり、そして南側は西鉄『二日市駅』まででしょうか。なお、北側は海になっています。とにかく、東京や大阪などに比べるとコンパクトにまとまっている都市です」

 

坂本「福岡市内は、現在も人口が増加していますが、九州にお住まいの若年層の方々は、進学就職の際に福岡を選択するケースが多いようです。駅から徒歩圏内の立地にある物件であれば、賃貸需要は必ずあると思いますよ」

 

福岡への新築アパート建設…目安となるのは?
福岡への新築アパート建設…目安となるのは?

 

 

おふたりの話によると、福岡市内の人気エリアでは、築10年以上の物件にも常に入居希望者が現れ、家賃設定も据え置き状態での経営が成立するそうです。投資物件の建設地としては、非常に魅力的ですね。

「マンション並みのセキュリティ設備」が女性に人気

次に、アイケンジャパン福岡本社が管理するアパートの入居者の特徴を伺いました。

 

森山「エリアならではの入居者特徴というのは、特にないですね……。ただ弊社は、天神や博多に勤務する人を想定して土地を仕入れ、物件を建設していますので、大方はその狙い通りになっているという感じでしょうか。また物件近辺の病院に勤務されている、医療従事者の入居者様は多いかもしれません」

 

坂本「弊社物件のメインターゲット層である社会人女性の入居者様も多く、弊社物件が備えているマンション並みのセキュリティ設備を気に入っていただいているようです」

 

アイケンジャパンのアパート物件は、ワンルームではなく1LDKの間取りが中心で、しかも設備が充実しています。そこに『木造建築ならではのリーズナブルな家賃』という好条件が加わるので、安定的な稼働が実現するのです。

福岡は「家族」で土地を見に来る人が多い…その理由は

それでは、アイケンジャパン福岡本社が管理するアパートのオーナーは、どんな特徴を持っているのでしょうか。

 

森山「会社員から医師の方まで属性は多彩ですが、近年は会社経営者の方が増えているといった印象です。『本業とは別に、賃貸経営事業を軌道に乗せたい』と考えていらっしゃる方々が多くなりましたね」

 

坂本「福岡は関東などに比べ、土地に思い入れを持つオーナー様が多いです。投資家目線というより、資産形成を考える方が多く『ゆくゆくはこの土地を子供の代に残したい』という希望をお持ちです。このため、ひとりではなく、ご家族で土地を見に来られるお客様も多いですね。中には自宅併用の物件を検討される方もいらっしゃるんですよ」

 

アパート経営には災害リスクがつきものですが、福岡の場合はどうなのでしょうか?

 

森山「福岡では、約15年前に『福岡県西方沖地震』が発生しました。その震源となった『警固(けご)断層』を気にするオーナー様は、いらっしゃいますね。ただ弊社の物件は、杭工事などの耐震対策を充分に施しています」

 

なお気になる価格帯は、土地・建物セットで1世帯(部屋)あたり1,000万円程度が、ひとつの目安。融資はここ数年でやや厳しくなっており、年収500万円以上、自己資金は総事業費の2~2.5割が最低条件となっているようです。

注目は、博多駅開通を来年に控えた「地下鉄七隈線」

それでは福岡で、今後注目の高まりそうなエリアはあるのでしょうか? 投資家としては、非常に気になるところです。

 

森山「博多駅開通を来年に控えた、地下鉄七隈線に注目しています。今まで七隈沿線から博多へ行くためには、天神で乗り換えをする必要がありましたが、来年には1本で博多まで出られるようになります。空港線までの乗り換えもスムーズなため、博多周辺勤務の方はもちろん、出張の多いビジネスパーソンからの賃貸需要にも期待できそうですね」​

 

繁華街を中心に、わかりやすい賃貸需要が見込める福岡。アイケンジャパンの建築したアパートは、地元の仲介業者からの覚えも良く、築10年以上の物件であっても、家賃設定は据え置き状態で入居が成立するのだといいます。投資物件の販売会社としては、非常に心強いといえるでしょう。同地で不動産経営を検討している方は、是非アイケンジャパンに相談してみてください。

2006年創業。エリアを主要駅15分以内、入居ターゲットを物件選びの目線が激しい「社会人女性」に絞るなどして、「99%以上の入居率」を実現。2020年12月には「98.2%の収益稼働得率」を達成し、オーナーの98%以上がアパート経営を継続している。近影は代表取締役の中島厚己氏。

著者紹介

連載人生100年時代の「新築アパート経営」