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新柄コロナウイルス感染拡大で「入居者ニーズ」に変化
新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、自宅で過ごす時間が増えている昨今。企業のリモートワーク導入などによる生活スタイルの変化は、物件のニーズにも表れているようです。これまでは通勤時間を考慮し、駅からの距離など「立地や利便性」を重視する人が多かったのに対し、現在はよりよい住環境や基本的な室内設備の充実など「快適な住み心地」を求める人が増えているといいます。
そんななか、情勢の変化に対応し、オーナーのアパート経営継続率98.3％、入居率99.8％という、驚異的な実績を叩き出しているのが、株式会社アイケンジャパンの物件です。賃貸ショップである『リブマックス大宮店』の牧野圭祐店長によると、「アイケンジャパンの物件が人気な理由は大きく分けて3つある」といいます。
・マンションレベルの充実した室内設備
・安心で質の高いセキュリティ
・コストパフォーマンスを感じられる家賃設定
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入居者ニーズに応える「室内設備」の凄み
首都圏の場合は最寄駅から15分、地方の場合は10分以内の場所に物件を建てるように心がけているアイケンジャパン。入居者の心を掴んで離さない理由は、立地の良さのみならず、「室内設備にある」と牧野さんは話します。
牧野「築浅できれいな物件であることは何よりの条件ですが、人気物件では、さらに独立洗面台や浴室乾燥機などの室内設備も充実しています。
アイケンジャパンはこれらの条件をクリアしているだけでなく、ホワイトフローリングや床面のマット加工などトレンドにも対応している点が大きな特徴です。アパートでありながらマンションレベルの室内設備だと思います」
「質の高いセキュリティ」で女性が安心して入居できる
株式会社リクルート住まいカンパニー「2019年度 賃貸契約動向調査」によると、「次に引っ越す際に欲しい設備」として、52.5％の社会人女性がオートロックを挙げています。創業以来、社会人女性をターゲットにした物件づくりを徹底してきたアイケンジャパンは、ほぼすべての物件にオートロックシステムを採用。さらに、廊下にもこだわりを持っています。
牧野「他社物件では「オートロック完備」を謳っていても実際は簡易的な設備な場合があります。たとえば、共用廊下が外に面した開放的な構造だと、オートロックであっても外部からの侵入が可能になってしまいますよね。その点、アイケンジャパンの物件の多くは建物が完全に内包されていて、廊下が外に露出していないため、夏でも虫の侵入を防ぐことができますし、空調も快適です」
さらにアイケンジャパンでは、全室が角部屋になるように間取りを工夫し、各居室を水回りなどで区切り、隣や上下階の騒音トラブルを回避しています。自宅で過ごす時間が増えている今、こうしたプライベートに配慮した物件は今後も需要が高まるに違いありません。
「コストパフォーマンス」を感じられる家賃設定
しかし、どんなにホテルライクな室内設備やセキュリティを充実させたからといって、家賃設定を誤ってしまうと元も子もありません。「新築できれいだから」という理由で家賃を高く設定しすぎると、建物が老朽化した際に家賃を下げるしかなくなってしまいます。
そんななか、アイケンジャパンの物件は、最初から周辺相場よりも平均して4000円ほど安く設定しているのだといいます（関連記事：なぜ「新築アパートの家賃」は、時間とともに下がるのか）。
牧野「新築で駅から徒歩12分というエリアの家賃相場が7～8万円だとすると、アイケンジャパンの物件は家賃6万3000円、管理費込みでも6万5000円という設定なんです」
初期設定を低くしておくことで、同条件の周辺新築アパートの相場が経年によって下がっても、アイケンジャパンの物件は変わらず一定の金額を保てるというわけです。もちろん、家賃は安ければいいというわけではありません。大切なのはいかに入居者に「コストパフォーマンスが高い」と感じてもらえるかどうか。そのためには家賃の金額ではなく、設備やセキュリティ、デザイン性など物件そのものに価値を見出してもらう必要があるのです。
牧野「一般的に、築15年を過ぎると入居が決まりにくくなるものですが、基本設備が充実していて管理もしっかりしている物件であれば、10年、20年経っても築年数を補うだけの価値を保つことができるはずです。他社物件と比較すればアイケンジャパンの物件がもつ価値は一目瞭然といえるでしょう」
空室にならない「アイケンジャパンクオリティ」
上記で紹介した3つの魅力で好評を博すアイケンジャパンの物件は、内見せずに先行契約になる場合が多いため、業界内では「なかなか内見できない物件」といわれることもしばしば。退去してもすぐに次の入居者が見つかるため空室期間が短く、年間のキャッシュフローの安定につながると、オーナーからも評判です。
牧野「特に就職や進学で多くのお客様が物件を探している時期には、良い条件のものは内見なしに先行契約で決まってしまうことがほとんどです。実際に現場を見ないで入居を決めてしまうと『思っていたのと違った』とクレームが出そうなものですが、アイケンジャパンの物件はクオリティが高く、不動産業者も安心して勧められるためその心配はありません。私自身もこれまで数多くの先行契約を担当してきましたが、入居後にクレームを受けた経験は一度もありません」
空室をつくらずに安定した収益を得るには、何より物件の見極めが肝心。失敗しないアパート経営を実現したい人は「物件力」に目を向けてみましょう。
