国内不動産 賃貸経営
株式会社アイケンジャパン
連載人生100年時代の「新築アパート経営」【第20回】

土地代が高止まり!?「大阪近郊」のアパート経営、成功の秘訣は

アイケンジャパン支店長インタビュー②

不動産投資新築アパート経営大阪

土地代が高止まり!?「大阪近郊」のアパート経営、成功の秘訣は

ところ変われば、アパート経営も変わる……不透明感の増す昨今は、地域の特性を把握して、ニーズに即したきめ細やかな対応が求められています。そこで地域ごとのアパート経営の実情を探っていきましょう。第6回目は日本有数の大都市、大阪。お話を伺ったのは、アイケンジャパン大阪の永光広大支店長と、管理部の大山博貴さんです。

[PR]WEBセミナーで入居率99%を本気で実現する「堅実アパート経営」を知る
社会人女性が住みたくなる物件を造れば勝ち!詳細はこちら >>>>>>>>>

大阪は土地代が高止まり…他に狙い目の2つの地域は?

左:アイケンジャパン大阪支店支店長永光 ●●さん 右:アイケンジャパン大阪支店管理部大山 ●●さん
左:アイケンジャパン大阪支店支店長 永光広大さん
右:アイケンジャパン大阪支店管理部 大山博貴さん

 

新築アパート経営を成功させるために、留意すべき点はいくつかあります。その最たる例は、物件のロケーションです(関連記事:『なぜ「新築アパートの家賃」は、時間とともに下がるのか?』)。大阪のアパート経営では、どのような立地を選べばいいのでしょうか。

 

永光「大阪市内がマーケットの中心であることは確かなのですが、土地代が高く、新たな物件を建設するのは難しい状況です。このため現在は、梅田御堂筋に通いやすい大阪近郊や兵庫県内、また京都府が営業エリアです。

 

兵庫県は神戸市が中心で、京都府は京都市が中心。京都駅の北側は観光エリアになっており、ホテルや民泊で土地代が高騰しているので、南側の住環境の良いエリアを仕入れることが多いですね。大阪市内の阪急や御堂筋線沿線が人気なのは確かですが、土地代が高止まり。下がることはないんですよ」

 

大山「兵庫県の西宮市もおすすめですね。関西では非常に人気が高い街のひとつで、『住みたい街ランキングベスト3』の常連です。駅周辺が再開発されたこともあり、とてもきれいな街ですよ。私は大阪出身なのでわかるのですが、やはり北側は富裕層の方々がお住まいで、入居希望者の中には『キタ限定で』と物件を探す方がいらっしゃるほどです。とはいえ、やはり物件の新規参入は難しいエリアですね」

 

アイケンジャパンが新築アパートを建てる際の目安は…
アイケンジャパンが新築アパートを建てる際の目安は…

 

 

「人気の繁華街に物件を建築するのは、難しい」という特徴は、東京同様、大阪にも見られるようです。新築アパート経営の立地は、環境の良いベッドタウンに狙いを定めるのが現実的でしょう。

カップル入居増加…「セミダブルベッド」が置ける広さ

次に、アイケンジャパン大阪支店が管理するアパートの入居者の特徴を伺いました。

 

永光「大阪は大都市なので、エリアならではの特徴というのは、特にないという気がします。強いていうなら、女性の入居者が半数以上、という点でしょうか。これはエリア特徴というより、弊社物件のデザイン性が、女性からの人気を集めているのだと思います」

 

大山「個人的に感じたことなのですが、2020年はカップル入居や新婚さんの入居が多かったという印象です。弊社物件は1LDKのゆったりとした間取りなので、セミダブルベッドも設置できるんですよ。年齢は20代後半~30代前半ぐらい。ふたりでお部屋を探し、女性が気に入って決まる、というケースが多かったようです」

 

大都市・大阪での生活は、何かと費用がかかるもの。コロナ禍で経済不安の訪れた2020年は、大風呂敷を広げず、堅実に新生活をスタートさせたカップルが多かったのかもしれません。

融資に厳しい大阪…自己資金の最低ラインは?

それでは、アイケンジャパン大阪支店が管理するアパートのオーナーは、どんな特徴を持っているのでしょうか。

 

永光「会社員の方が多いです。ただ、年収は他の都市に比べるとやはり高めですね。オーナーさんの平均年収は1000万円前後で、これまで自己資金は約2割出していただいておりました。関西圏は融資が厳しめではありますが、弊社は常に金融機関の新規開拓を行っており、今後は、自己資金1割で購入できるようになる可能性もあります」

 

大山「基本的に物件は私共で管理させていただいているのですが、任せきりでなく、自分でもケアしたいという意向をお持ちの方が多いですね。『経営状況をしっかりと把握したい』という要望を感じます。そのため、シビアなところはすごくシビアに意見をおっしゃる方が多いという印象です」

 

なお、気になる価格帯ですが、1世帯(部屋)あたり、土地代と諸経費込みで1,300万円~1,500万円、6世帯という物件が一般的のようです。

大阪以外で今後注目が高まりそうなエリアは?

それでは大阪で、今後注目の高まりそうなエリアはあるのでしょうか? 投資家としては、非常に気になるところです。

 

永光「あまり面白いことがいえなくて恐縮なのですが、大阪は繁華街の多い大都市なので、今後再開発が進み、急浮上するエリアというのは出てこなさそうですね。

 

投資目線ですと、大阪府では御堂筋線沿いは当然ですが、北摂や東大阪市・堺市。兵庫県だと神戸三宮や西宮北口が注目のエリアです。いかに御堂筋線や西宮北口・三宮に通いやすいかが購入の決め手になりそうですね。御堂筋線や西宮北口、三宮に新しい物件を建てたいという気持ちは、常にあるのですが……」

 

大山「価格は高いのですが、京都市内の土地を仕入れたいと考えています。問い合わせの数が、非常に多いのです。『京都駅に出やすい』というだけで価値が高く、投資物件を探されている方がいらっしゃるんですね。学校や病院も多く、属性の良い入居者が見つかりやすい場所だと思います」

 

近県を巻き込んだ大阪エリアでは、今後もより良い立地をめぐり、熾烈な争いが繰り広げられていきそうです。関西で不動産経営を検討している方は、バイタリティ豊かで、魅力的なデザイナーズ物件を提供するアイケンジャパンに、相談してみてはいかがでしょうか。

2006年創業。エリアを主要駅15分以内、入居ターゲットを物件選びの目線が激しい「社会人女性」に絞るなどして、「99%以上の入居率」を実現。2020年12月には「98.2%の収益稼働得率」を達成し、オーナーの98%以上がアパート経営を継続している。近影は代表取締役の中島厚己氏。

著者紹介

連載人生100年時代の「新築アパート経営」