▲トップへ戻る
ホテルブランドだけで判断するな!フィリピン不動産の開発事情

不動産投資において、物件の開発を手がける「デベロッパー」を知ることは、目利きのために重要だ。しかし海外不動産となると、最新の整理された情報を入手することは容易でない。そこで本連載では、フィリピンの不動産投資事情に詳しいハロハロアライアンス・ディレクター鈴木廣政氏に、フィリピンのデベロッパーについて最新格付けランキングを聞いた。第1回目のテーマは、「ホテルブランドだけで判断するな!フィリピン不動産の開発事情」。

高級ホテルブランドも「デベロッパー」次第で…?

グランドハイアット、ウェスティン、シェラトン、シャングリラ……。

 

言わずと知れた、世界的な高級ホテルブランドです。これらのグローバル・ブランドは、ホテルだけではなく、ホテルと一体化したホテルレジデンスや、コンドミニアムタイプのレジデンスを運営していることもあります。

 

高級ブランドの物件は、人気が衰えにくい、すなわち資産価値が落ちにくいと考えられており、投資対象としても大きな魅力があります。不動産投資をする際には、当然のごとく、まずブランド名が気になるところでしょう。

 

しかし、将来の資産価値ということを考えると、ブランド名に加え、開発業者である「デベロッパー」にも注目してみてください。

 

[PR]日本人のための「フィリピン×資産保全」最新事情・無料セミナー開催!
セブ島開発プロジェクトから仮想通貨事情までフィリピンの投資機会を全網羅

 

図表にラグジュアリーブランドのホテルが、フィリピンにおいて、どのようなデベロッパーと組んでいるのかをまとめました。1つずつ詳しく取り上げていきましょう。

グランドハイアットなのに「間取り」が…

マニラの高級住宅街、フォート・ボニファシオ・グローバルシティ(BGC)に位置する『グランド ハイアット マニラ』は、フェデラルランドというデベロッパーが日本のオリックスと組んで開発しています。『グランド ハイアット マニラ レジデンス』の販売もあるので、気になっている投資家も多いかもしれません。

 

フェデラルランドは他にも『マルコ ポーロ セブ』というセブ市内唯一の五つ星ホテルも手がけていますが、どのようなデベロッパーなのでしょう?

 

実績は1,000万円前後の物件の開発が多く、そのコストパフォーマンスはかなり高いです。700万円程度の物件でも、建物施工がしっかりとしていて、築10年以上経っても空室率は目立たちません。一方で、億ションなどの最高級物件については、正直ちょっとノウハウ不足では…と感じる点もあります。

 

特に部屋の作りなど、見る人が見るとがっかりする可能性があります。たとえば、筆者が疑問に感じたのは、その「間取り」です。クローゼット、バスルーム、キッチン、メイドルーム…と揃えているものの、部屋が多すぎて、一つひとつがこじんまりしてしまっている印象でした。たしかにフィリピンでは、日本よりも部屋を分ける傾向がありますが、「富裕層向けの最高級物件」の間取りとしては、よほどの広さがないかぎり、難しいと感じます。

ウェスティンを開発するのは「ローカル向け」のデベ?

マニラ首都圏のオルティガスに2021年完成予定の『ウェスティン マニラ ソナタ プレイス』を見てみましょう。この超高級レジデンスを手がけるデベロッパーは、ロビンソンランド。フィリピンの中間層から人気のローカル向けデベロッパーです。ショッピングモール開発や商業施設に併設したレジデンセス開発に実績があります。

 

また、オフィス物件にも強いです。総合開発には大きな実績がありますが、居住用のコンドミニアム開発でいうとクォリティにバラつきがあり、プレビルドでの購入はリスクが高いと感じます。ハイエンド向けのブランド「ロビンソン・ラグジュアリー」として、マカティの一等地にコンドミニアムを開発した実績もありますが、『ウェスティン』という世界的に有名なブランドを手がけるには「ローカルデベロッパーで大丈夫なのか?」という不安が残ります。

シェラトン(マクタン)の開発は「セブで」有名な…

2019年完成予定のホテルレジデンス『シェラトン セブ マクタン リゾート』を見てみましょう。デベロッパーはセブで人気のアップルワン。逆にセブ以外ではあまり知られておらず、『シェラトン』ブランドを手がける実力があるかというと、「?」です。

 

この物件の完成模型を見ると、一見よさそうなのですが、レジデンス部分がビーチに面していませんでした。代わりに各ベランダにプールがあるのですが、対面の部屋から丸見えでプライベート感がなく、「富裕層の気持ちがわかっていない」と感じます。

シャングリラは専門のデベロッパーを持っている

BGCにある『シャングリラ ザ フォート レジデンセス』、はシャングリラ系のシャングプロパティーズがデベロッパーです。

 

シャングプロパティーズは、最高レベルのホテル、コンドミニアム、オフィス物件、ショッピングモールの開発実績がありますが、高いデザイン性、メンテナンス技術、ホテルレベルのサービス…とフィリピン現地で圧倒的な人気があります。特筆すべきは、物件の老朽化の早さが目立つフィリピンにおいて、築20年以上の物件でも、綺麗さ、賃料、人気が高い水準で保たれていることです。

 

「シャングリラ」の名を冠していませんが、同じくBCGにある『ホライズン ホーム』はシャングプロパティーズの開発した最高級分譲マンションで、高い人気があります。ホテルブランドとデベロッパーの関係性を見てきましたが、これはデベロッパーにブランド力があるケースといえるでしょう。

デベロッパーに「ブランド力」があるパターン

他にもたとえば、セブ・マクタン島に『アルーガ マクタン』を開発しているロックウェルランドは、こだわりがあり、富裕層の喜ぶ「しつらえ」ができます。ロックウェルというインターナショナルな財閥のデベロッパーなので、材質やつくりがとてもよく、普段はハワイの超高級リゾートに行っているような富裕層から見ても「わかっているな」という作り込みをします。

 

たとえば、このアルーガの場合、空港から近いのですが、専用クルーザーで空港からレジデンスに移動できるステータス付きです。レジデンス棟にはホテル客は入れませんし、プライベートビーチも用意されています。

 

逆に下手なデベロッパーが作ったものだと、本当の富裕層から見ると、ブランドのあるホテル名を冠していても「名前だけだな…」ということは、すぐにわかってしまうのです。

デベロッパーの差は、将来の資産価値に大きく影響する

今回見てきたように、物件の良し悪しは、ホテルブランドだけではなく、その物件を建てるデベロッパーによって大きく左右されます。

 

たとえ世界的に有名なホテルブランドが主導して建てたホテルやコンドミニアムであっても、その開発や建築を実際に行っているデベロッパーの企画力や建築力が今一つであれば、今一つな建物になってしまう可能性があるわけです。

 

もちろん、グローバル・ブランドが、パートナーとして企画や建築を依頼するデベロッパーであれば、二流のものを作るということはないでしょう。100点満点で評価したときに、70点のものができました、ということは、まず考えられません。しかし、100点を期待していたのに、デベロッパーの力が今一つだったので、80点のものしかできないということは、ありえます。

 

普通のホテルやコンドミニアムであれば、顧客は80点なら十分満足できて、許容範囲かもしれませんが、富裕層を相手にする高級ホテルやレジデンス、コンドミニアムでは、そうはいきません。その差は、将来の資産価値として明確にあらわれてきます。そのためデベロッパーの実力に注目することが非常に重要になるのです。

 

逆に、たとえば新しいコンドミニアムのプロジェクトがスタートするとき、そのブランドは聞いたことがないけれども、手がけているデベロッパーが実績のある会社であれば、ある程度の信頼ができます。

 

では、フィリピンには実際にどんなデベロッパーがあって、いいデベロッパーはどこなのか? 次回からランキングの形式でまとめていきます。

 

[PR]日本人のための「フィリピン×資産保全」最新事情・無料セミナー開催!
セブ島開発プロジェクトから仮想通貨事情までフィリピンの投資機会を全網羅

 

 

鈴木 廣政

ハロハロアライアンス ディレクター

ハロハロアライアンス/ディレクター
GATE of ASSETS 財団/ 常任理事
公益財団法人 国際人材育成機構/マニラ駐在員事務所開設準備室長 

1979年、愛知県生まれ。大原簿記専門学校卒業後、アパレル会社での勤務をへて、2000年、同業種で独立。同年自社ブランドを立ち上げ、卸、直営店舗を展開。その後、海外生産拠点を背景にOEM事業を開始。2005年にフィリピンに行き、1人のタクシードライバーに人生の生き方を考えさせられ、同地にて為替&アテンドビジネスをはじめ、もともとの事業を売却。その後、2007年にコンサル会社、2009年にPR会社を設立。2010年にフィリピンでオフショアのシステム会社を経営するO氏と出会い、同年Hallohallo incの立上げに従事する。

2014年にHallohallo Home incを立ち上げ、Hallohallo Assets、System、Travel、WebTV、Design、Builder、Exercise、Life、School、Maintenance、Architect、Salon、Clinic、Spaやストリートチルドレン復学プログラム等、多くの新規事業をアライアンス事業として立ち上げる。

著者紹介

連載【2018年版・最新格付けランキング】フィリピンのデベロッパーを過去実績から徹底比較

  • 【第1回】 ホテルブランドだけで判断するな!フィリピン不動産の開発事情

 

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧