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不動産投資の主なメリット
まずは不動産投資の主なメリットをご紹介します。ここではメリットを10個に分けましたが、不動産投資によって得られるメリットは複合的なため、どれか一つのメリットに注目するのではなく、総合的に判断しましょう。
【不動産投資の主なメリット】
- 長期的な収入を見込める
- 資産価値の向上を見込める
- 節税効果がある
- 相続税対策になる
- 年金代わりになる
- 少ない自己資金でも始められる
- レバレッジ効果を活かせる
- 管理の手間を抑えられる
- インフレ対策になる
- ポートフォリオを分散できる
長期的な収入を見込める
不動産投資は賃貸物件を所有することにより、毎月の家賃を賃貸収入として見込めることが大きな魅力です。
ただし、入居者がいなければ賃貸収入を得られないため、賃貸需要を見込める適切な物件選びと購入後の管理が不可欠になります。間取りや構造、立地条件、入居者の選定など、様々な要因が賃料収入の安定性に影響を与えるため、適宜シミュレーションを行い、専門家に相談するなど事前に知識を身に付けることが重要です。
資産価値の向上を見込める
不動産投資のメリットとして、資産価値の向上を期待できる点が挙げられます。特に、立地条件が良い、再開発が進行中の地域にある物件などは、将来的に資産価値が向上する可能性が高まります。
物件を購入したあとは、定期的なメンテナンスや、時代のニーズに合わせた改修を適宜行い、物件の価値を維持・向上させる工夫をすることも大切です。
節税効果がある
不動産投資には節税効果もあります。これは、確定申告によって不動産投資の収入から経費を差し引いた不動産所得を給与所得などの他所得と損益通算できるためです。
例えば、不動産投資の所得がマイナスとなれば課税所得が減り、給与天引きにより支払った所得税から支払超過となった分が還付されます。また、次年度の住民税も軽減されることとなります。
不動産投資の経費には、主に物件の購入費用や管理費・修繕費、減価償却費、ローンの利息、損害保険料、租税公課などが含まれます。
【関連記事】不動産投資で節税できる仕組みとは？リスクや低減策を解説！
相続税対策になる
相続税が計算される際、現金や株式などは時価で計算されますが、不動産は一般的に時価の70％～80％程度で計算されます。例えば5,000万円で購入した不動産は、3,500万円ほどの財産と評価されます。そのため不動産投資は相続税対策としても有効といえます。
そのほか「小規模宅地等の特例」などを用いることで、さらに相続税の負担を軽減することも可能です。なお、相続税は現金で納付する必要があることにも注意しましょう。
年金代わりになる
不動産投資は、多くの人が融資を利用して投資用物件を購入しますが、ローンを完済した後は返済負担がなくなり、家賃収入を得られることから、年金代わりとして活用する人もいます。
ただし、ローン完済後も修繕費用や固定資産税など様々な費用がかかります。また、物件の築年数が古くなれば、後述する「空室リスク」も高まるため、必要に応じてリフォームや設備交換などの対策を行っていくことも重要です。
少ない自己資金でも始められる
不動産投資の魅力として、比較的少額の自己資金でも始められるという点があります。
不動産投資を行う際、物件価格の全額を必ずしも自己資金で賄う必要はありません。不動産投資ローンを活用することで、物件価格の10％〜20％ほどの自己資金があれば不動産投資を始めることができます。
また、地方の小規模アパートや区分所有のワンルームマンション、駐車場投資など、立地や物件の種類によっては、さらに少額の自己資金で始められるケースもあります。
レバレッジ効果を活かせる
不動産投資の特徴の一つは、レバレッジ効果を活用できる点です。レバレッジとは「てこ」を意味し、少額の自己資金でもローンを利用することで投資効率を上げ、より収益性を高めることができます。
少ない自己資金でもローンを利用し、比較的大規模な物件を購入したり、複数の物件を購入したりすることで、より大きなキャッシュフローを期待できます。
例えば、利回り5％、物件価格1,000万円の物件を自己資金1,000万円で購入した場合、年間収入は50万円なのに対して、同じ利回り5％で物件価格5,000万円の物件を、4,000万円のローンを利用して自己資金1,000万円で購入した場合、年間収入は250万円になります。ローンの返済額は含んでいないため、実際の手残りは250万円よりも少なくなりますが、同じ自己資金1,000万円でもローンを利用することによって、より大きな収益を実現できることがわかります。
もっとも、ローンを組んだ際の金利が高い場合や物件利回りが低い場合などレバレッジ効果が活かせない場合もあるので注意しましょう。
管理の手間を抑えられる
物件の管理や運営は、建物管理会社や賃貸管理会社に委託することで、投資家自身の管理負担を抑えることもできます。遠方の物件を所有している場合や複数物件を保有している場合でも、管理を委託することで効率的な運営が可能です。
適切な建物管理会社や賃貸管理会社に管理業務を委託すれば、物件価値の下落や空室・家賃滞納といったリスクの軽減にもつながるため、特に不動産投資がはじめての場合などは専門会社の力を借りることも検討しましょう。
物件の管理・運営を専門会社に委託することで、おおむね賃料収入の5%から10%ほどの費用が発生しますが、その費用も想定した上で長期収支をシミュレーションしておくことが必要です。
インフレ対策になる
不動産投資がインフレ対策として機能する点もメリットです。一般的に、物価が上昇するインフレの局面では賃料や物件価値も上昇する傾向にあるため、実質的な資産価値を維持できます。
【関連記事】不動産投資はインフレ対策になる？3つの理由や不動産とインフレの関係性を解説
ポートフォリオを分散できる
不動産投資は他の資産（株式・債券・ゴールドなど）とは異なるリスク構造をもち、長期的・安定的な収益をもたらすことから、投資ポートフォリオの分散やリスク分散にも役立ちます。
例えば、異なるエリア・物件タイプ・投資規模に分散して投資することで、ポートフォリオを分散しながら自然災害リスクも軽減できます。
