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抵当権とは？基礎知識を確認しよう
はじめに、抵当権に関する基本的な知識を解説します。不動産投資では必須の知識となるため、しっかり確認しておきましょう。
抵当権は担保の一種
抵当権とは、主に住宅ローン等の担保として不動産に設定される権利であり、借り手が返済できなくなった場合に、貸し手がその不動産を売却して残りの債務の返済にあてる権利のことをいいます。融資を組む際の担保として他にも保証人や質権などいくつか種類がありますが、一般的に住宅ローンは金額が大きく他の担保では補償が難しいため、抵当権が利用されています。
抵当権に関連して、契約書等に「抵当権設定者」と「抵当権者」という言葉がよく出てきます。「抵当権設定者」とは、自身が所有する不動産に抵当権を設定する債務者のことであり、住宅ローン等を借り受ける側のことです。一方の「抵当権者」とは、債務者による返済が滞った際に抵当権を実行し、競売にかけられる債権者側のことであり、住宅ローンを提供している金融機関や、その保証会社が該当します。
抵当権と質権の違い
抵当権と質権は、いずれも不動産や物品を債務の担保とする点と、所有権を失うわけではないという点で共通しています。しかし所有物の占有という観点では、性質が大きく異なります。
抵当権は「非占有型担保」とも呼ばれ、抵当権が設定されていても所有者は占有権を失いません。すなわち、抵当権が設定されている物件であっても、所有者は自由にその物件を使用したり、貸し出したりすることが可能です。
一方の質権は「占有型担保」とも呼ばれ、質権が設定されている場合は所有者であっても占有権を失います。そのため、質権が設定された物件を使用・収益することはできなくなってしまいます。例えば、高級腕時計やブランドバッグを担保として預けることでお金を借りることも質権の一種として挙げられます。
不動産に設定する質権のことを不動産質権といいます。不動産質権とは、抵当権とは異なり担保として設定した不動産を完済するまで債権者が占有します。債務者としてはせっかく購入した不動産が使用収益できなければ購入した意味がなく、債権者としても不動産を運用する手間が生じるため、実務上はあまり用いられていません。
抵当権と根抵当権の違い
抵当権とよく似た言葉に、根抵当権があります。いずれも債務の担保に不動産を用いるという点では共通していますが、「どのような債務を担保するのか」という点で異なります。
一般的な抵当権とは、特定の金額の債務を担保するものです。例えば、3,000万円の不動産Aを購入し、そのための住宅ローンBを結んだとき、Bの支払いを担保するためにAに抵当権が設定されるような場合です。
これに対して根抵当権とは、一定の範囲に属する不特定の債権を、極度額の限度まで担保するものです。具体的には、会社間の継続的な物品供給契約A、B、C……が結ばれる際、契約のたびに抵当権を設定することは現実的ではありません。そこで、将来発生する債務（C以降も含む）まで一括して補償するために設定されるのが、根抵当権です。
このように、根抵当権は基本的に会社間取引などの際に用いられることが多く、担保の対象となる債務が1つで金額も明確な場合には、一般的な抵当権が用いられます。
