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セットバックとは？
セットバックとは、道路の幅員4メートル以下の道路に接する土地に建物を建築するとき、その土地を建物側に後退（セットバック）させ、幅員4メートルを確保するという法的措置のことをいいます。
以下1～3の条件に該当する道路に面した土地において、建物を建設する場合にはセットバックが必要になります。
- 幅員が4メートル未満の道路
- 建築基準法の施行以前から建築物が存在した幅員4メートル未満の道路
- 特定行政庁（知事や市長）の指定を受けている幅員4メートル未満の道路
前提として、建築基準法では新たに住宅を建築する際、幅員4メートル以上（地域によっては6メートル以上）の道路に2メートル以上接するように定められています。
これは、緊急時における緊急車両経路の確保や、避難経路の確保、日照りや風通しの確保といった目的から設けられた規定です。
（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
二 都市計画法、土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路
（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
しかし、建築基準法の制定以前から建っている住宅には、この基準を満たしていないものもあります。しかし、住居として利用しているため、直ちに建物を収去するわけにもいかず、「いずれこの建物を建て直す際には、土地を後退させて道路の幅員を確保する」という暫定措置が講じられることがあります。
このように、現状は建築基準法の条件を満たしていないものの、今後は近接する土地でセットバックが行われる道路のことを、「2項道路」または「みなし道路」と呼びます。また、2項道路に接する土地のことを「要セットバック」と呼びます。
端的に「道路」といっても、「広義の道路」や「建築基準法上の道路」など複数の概念があるため、不動産を購入する場合には、それぞれの定義や制限についてしっかりと理解しておく必要があります。
道路に関する詳しい解説や調べ方については、こちらの記事で詳しく解説しています。
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セットバックと私道負担の違い
セットバックと似た概念に、私道負担があります。私道負担とは、自己所有の土地に私道が含まれていることで生じる、「通行のための利用義務」や「建物の建設不可」「門扉や駐車場の設置制限」などの負担・制約を指します。
一方でセットバックは、建築基準法に定められた「道路（公道・私道を問わない）」の幅員を確保するために、敷地の一部を後退させるルールのことです。すなわち、敷地の一部を道路に供し、その部分については建築が制限されることとなります。
セットバックにより新たに生じた道路部分が私道となる場合、その部分の管理や通行に関する負担が生じることがあります。つまり私道負担とは、セットバックによって生じた私道を含め、私道に関連する維持管理や権利関係に関する負担全般を指すものです。
私道負担の概要や、メリット・デメリット、私道負担に関するよくある疑問についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
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