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キャップレートとは
キャップレート（Capitalization Rate）とは、不動産投資をする際の不動産価格を算出する指標で「還元利回り」や「期待利回り」と呼ばれます。「不動産の資産価値は収益性にある」と考え、収益性を示す指標です。
キャップレートには「NOIベース」と「NCFベース」の2種類があり、一般的にはNOIキャップレートを使います。キャップレートは立地や不動産の種類（オフィスビル・ワンルームマンションなど）によって変わり、一般的な相場は賃貸用住宅で5〜8％、事業用不動産で7〜10％程度といわれます。中古よりも新築物件、地方よりも都心部になるほど低くなる傾向があります。
「NOIキャップレート」とは
NOIキャップレートとは「Net Operating Income」の略語で、収入（賃料）から経費のみを差し引いたものを不動産価格で割り返したものです。
計算式：NOIキャップレート ＝ （年間の家賃収入－経費） ÷ 不動産価格
経費とは水道光熱費や税金（固定資産税等）、損害保険料や管理費用などの不動産の運営に関わる各費用であり、支払金利や減価償却費などの間接的な費用は含まれません。
例えば、「不動産価格2,000万円、収入96万円（家賃8万円/月）、支出12万円（経費1万円/月）」の場合、「（96万円-12万円）÷2,000万円」でNOIキャップレートは4.2%となります。
「NCFキャップレート」とは
NCFキャップレートとは「Net Cash Flow」の略語で、不動産投資におけるキャッシュフローに着目したキャップレートです。
計算式：NCFキャップレート ＝ ｛（年間の家賃収入＋礼金等）－（経費＋修繕積立金等） ｝÷ 不動産価格
NOIベースとほぼ同じ計算方法ですが、収入に礼金等などの「その他の収入」を含め、支出に修繕積立金などの資本的な支出も含める点が異なります。例えば、同じ条件に礼金等と修繕積立金を加えて計算してみます。「不動産価格2,000万円、収入104万円（家賃8万円／月、礼金8万円）、支出24万円（経費1万円／月、修繕など1万円／月）」の場合、「{（104万円+8万円）-（12万円+12万円）}÷2,000万円」でNCFキャップレートは4.0%となります。
修繕費は、現状回復費の負担分や15～20年に1回程度の大規模修繕なども含んで計算するかは投資家の判断になります。また、礼金においてもいくらに金額を設定するかによって計算結果は異なります。必ず発生する費用や経費のみを考慮する場合はNOIキャップレートを用いて計算しますが、より詳細な収益性を判断するにはNCFキャップレートを用います。
キャップレートと表面利回り・実質利回りの違い
「表面利回り」は不動産の総収入に対する収益性を表した指標で、「実質利回り」は実際の運営コストや空室率を考慮した収益性を表した指標です。キャップレートは物件価値を評価する指標ですが、表面利回りや実質利回りはより実態に即した収益性に着目している点で異なります。
- 表面利回り = 年間の満室での家賃収入 ÷ 不動産価格
- 実質利回り = （家賃収入 － 諸経費） ÷ （不動産価格 + 購入時諸費用）
なお、表面利回りは運営費用や空室損失などが考慮されていない点に注意が必要ですが、簡易的に計算できるため一般的に物件購入時の資料には表面利回りが記載されています。以下のコラムで不動産における利回りの種類や目安などについて詳しく解説しています。
