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年収400万円で不動産投資はできるのか？
年収400万円で不動産投資をすることは不可能ではありませんが、金融機関からの融資を受けられないことが多く、また受けられたとしても空室時のローン返済や設備故障などの突然の出費に対応できないかもしれません。
不動産投資において、融資を受ける際の審査基準の一つが投資家の年収です。一般的に不動産投資ローンを組むためには安定した一定水準以上の収入が必要とされ、金融機関によって最低年収基準が設定されていることも多いです。多くの場合、最低年収基準は年収500万円から700万円以上といわれており、年収400万円では融資の承認が得られにくいと言えます。
また、融資を受けられたとしても金融機関にとっては貸し倒れリスクが高いため、融資可能額が借入希望額に届かなかったり、金利が高めに設定されたりすることもあります。
そのため、若年層で年収400万（新卒勤続3年など）の場合は勤続年数を重ねて年収を伸ばしつつ貯蓄を増やしてから、投資を始めることが堅実です。
年収400万円での不動産投資の現実
先ほど年収400万円では不動産投資をするのは難しいと解説しましたが、具体的にどのような問題があるのかを解説します。
- 融資審査の厳しさ
- 自己資金の不足
- キャッシュフローの圧迫
- 予備資金の確保が難しい
融資審査の厳しさ
年収400万円の場合、多くの金融機関で融資審査を通過するのが難しいです。融資審査にはいくつかの基準があり、年収についても一定以上の基準をクリアしないと融資をしてくれない金融機関がほとんどです。具体的には、年収500万円以上が最低ラインとされることが多く、年収400万円ではその基準を満たさないため、融資の承認が得られにくくなります。
融資審査では、年収だけでなく勤続年数や職業の安定性も評価されますが、年収が基準を満たしていないと総合評価も低くなりがちです。また、たとえ融資を受けられるとしても借入希望額に届かなければ、不動産購入に必要な資金を十分に確保できず不動産投資を始められないかもしれません。融資の壁を乗り越えるためには、年収を上げたり自己資金を多く用意したりする必要があります。
自己資金の不足
年収400万円だと貯蓄も少ない傾向にあります。不動産投資では初期費用（頭金、手数料、諸経費など）が必要であり、これらを自己資金で賄うことが難しい場合、投資を始めること自体が困難です。例えば、マンション購入の場合、頭金として物件価格の1〜2割程度が必要とされることが多いです。これは、5,000万円のマンションであれば最低でも500万円もの自己資金が必要となる計算です。
また、不動産投資はローンの返済以外にも運営費用が毎月かかります。建物の修繕や設備故障などによる突然の出費にも備える必要があり、ローンを借りることができても年収400万円ではこれらの費用を十分に賄う貯蓄が不足しがちです。
キャッシュフローの圧迫
年収400万円の場合、月々のローン返済額が家計を圧迫しやすくなります。不動産投資では運営費用や修繕費、空室発生なども考慮すると、収支がマイナスになるケースもあります。不動産投資での収支がマイナスになると、本業の給与から不動産にかかる費用を生活費などから切り崩して捻出する必要がありますが、そのためには一定の給与収入が必要となります。
予備資金の確保が難しい
前述した通り、不動産投資には修繕費などの突発的な出費がつきものです。例えば、屋根の修理や設備の交換など、数十万円から数百万円単位の出費が必要になることがあります。また、空室が発生すると、賃貸収入が途絶えるため、その間のローン返済や管理費を自己資金で賄わなければなりません。
このため、不動産投資を始める前には十分な予備資金を確保することが重要です。しかし、年収400万円では日常の生活費や自宅の家賃をはじめ、オートローンなどのローン返済もあると、予備資金を十分に確保しにくいケースが多いと思います。
