近年の収益不動産のトラブルで特に増えているのが、高齢者の家賃滞納です。高齢者の賃貸での一人暮らしは孤独死の危険性もあり、大きな問題となっています。今回は、高齢の家賃滞納者に悩むAさんの事例とともに、不動産オーナーが抱えやすい高齢住民トラブルとその対処法について、1級ファイナンシャル・プランニング技能士の川淵ゆかり氏が解説します。
「もしかしたら死んでいるかもしれない…」父から継いで築古アパートの大家となった50代男性、高齢・家賃滞納入居者の扉を恐る恐る叩くと…まさかの事態に唖然【FPが解説】 （※写真はイメージです／PIXTA）

増える高齢者の一人暮らし

内閣府が発表している「令和5年版高齢社会白書」によると、日本の総人口は2022（令和4年）10月1日現在で1億2,495万人で、

 

・65歳以上人口は、3,624万人。総人口に占める 65歳以上人口の割合（高齢化率）は 29.0％
・65～74歳人口は 1,687万人、総人口に占める割合は 13.5％
・75歳以上人口は 1,936万人、総人口に占める割合は 15.5％

 

となっています。2070（令和52）年には、2.6人に1人が 65歳以上、4人に1人が 75歳以上になると予想されており、今後も高齢者率は高くなっていきます。

 

なお、厚生労働省「2022（令和4）年　国民生活基礎調査の概況」によると、次のように単身世帯の高齢者世帯が増えているのがわかります。孤独な老人が増えているのがわかる結果となっています。

 

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【図表1】65 歳以上の者のいる世帯の世帯構造の年次推移厚生労働省「2022（令和４）年　国民生活基礎調査の概況」より引用

 

また、令和3年版高齢社会白書によると、65歳以上の世帯のうち持ち家でない借家住まいの割合は約18％（公営の借家：6.5％、民間の借家：11.1％）となっていますが、単身世帯では約33%（公営の借家：11.6％、民間の借家：21.7％）と高い割合になっているのがわかります。

 

内閣府「令和３年版高齢社会白書」第2節高齢期の暮らしの動向（4）より引用
【図表2】高齢期の暮らしの動向 内閣府「令和3年版高齢社会白書　第2節　高齢期の暮らしの動向（4）」より引用

高齢者率とともにアパート経営に増えるトラブル

高齢者人口が拡大するにつれ、アパートなどの賃貸物件にも高齢者が増えてきます。高齢入居者が増えることで、認知症や収入減による家賃の滞納や孤独死といった問題も増えてきて、不動産経営のオーナーとしては大きなリスクとなるでしょう。

 

独居老人の「孤独死」も増加しています。これは高齢入居者の受け入れを考えるオーナーにとって大きなリスクとなります。特に「孤独死」の場合は、残された家財の処分、特殊清掃費用や原状回復費用といった費用もかかり、その後も空室解消のための家賃の値下げを行うことにもなります。

 

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【図表3】東京23区内における一人暮らしで65歳以上の人の自宅での死亡者数内閣府「令和5年版高齢社会白書」より引用