板橋区随一の商店街が自慢の「大山」…タワマン2棟建設中、大規模再開発で街の資産価値はどうなる？

人口増が見込まれる「大山」の資産価値は？

まずは2020年の国勢調査から、「大山」の住民の特性をみていきます。

「大山」の中心地・大山駅がある大山町の総人口は4,571人。人口密度は25,394人／k㎡と、23区全体（15,560人／k㎡）と比べてかなり高いことがわかります。大山町の人口のうち、男性は2,308人、女性は2,263人。5年前調査と比べ、総人口は微減でした。（図表1）。

【図表1】大山駅周辺の人口動態 出所：総務省統計局『令和2年国勢調査』より

 

世帯の状況をみていくと、一般世帯は2,742世帯。うち単身者世帯数が1,677で61.2%を占めます。また持ち家率は、36.9％と半数を下回り（図表2）、通勤・通学の利便性からか、単身者が多い街であることがわかりました。

【図表2】大山駅周辺の世帯の状況 出所：総務省統計局『令和2年国勢調査』より

次に直近の不動産取引についてみていきましょう。取引のあった中古マンションは平均30平米程度、平均取引価格は2,507万円で、面積当たりの単価は82.1万円/m²でした。

【図表3】大山駅周辺の不動産取引状況 出所：国土交通省『土地情報システム』より過去2年間を集計し作成

 

最後に、「大山」エリアの今後について将来人口の増減率をメッシュ分析でみてみます。赤系は10％以上の人口増加、緑は0～5％、黄色は5～10%の人口増加、青系は人口減少を表しますが、大山駅周辺は黄色でマークされており、2040年にかけては5～10%の人口増が予測されています（図表4）。

【図4】大山の将来人口予測 出所：RESASより作成
※2015～2040年の「大山」エリアの人口増減率

東武東上線の急行は停まらないものの、「池袋」まで5分という立地の良さが「大山」の魅力。日常のちょっとした買い物なら駅前の商店街で完結できる、住むうえでは利便性の高いエリアです。

不動産投資の観点でみると、「大山」は現役の単身者からの支持が厚く、また中古マンションの取引件数からマーケットも活発に動いていることがわかります。

街のランドマークになりうる高層マンションの建設が進み、長い歴史を持つ「ハッピーロード大山商店街」を取り巻く景色は大きく変わります。直近5年は人口が微減となったものの、2040年に向けて5～10%の人口増が見込まれている「大山」は、安心して不動産投資を検討できるエリアといえるでしょう。

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