不動産投資の「売買契約書」…必ずチェックすべき項目、6つ

不動産投資で投資用物件を購入、売却する時に売主と買主の間で交わす書類を「売買契約書」といいます。この売買契約書を締結すると、原則として解除条件を満たさない契約破棄はできなくなるため、契約の締結前に慎重に確認しておくことが大切です。このコラムでは、不動産売買における売買契約書の流れや内容について確認しておくべき項目を説明します。

（※写真はイメージです/PIXTA）

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④契約解除に関する定め

不動産の売買契約書では売主、買主のいずれかが契約違反をした場合、その相手方に対して一定の催告期間をおいて契約を解除し、損害賠償または違約金を求める旨が定められています。

不動産取引においては個々の事情により損害の額を算定することが困難であるため、通常は売買代金の20%以内で違約金を定めます。この場合、仮に相手方の損害が20%を超えるような場合でも、逆に20%を下回る場合でも損害の程度に関係なく違約金の額は売買代金の20%となります。

不動産の契約には、売主、買主双方の自助努力で約束が果たせるものと、ローン特約のように自助努力だけでは約束を果たせないものがあります。

当然ながら前者のように自助努力によって約束が果たせるにもかかわらず約束違反した場合は違約金の対象になりますが、後者のように自助努力だけで約束が果たせない可能性がある場合は、白紙解除できるようにしておくのが、買主にとってのリスク回避の手段であり、一般的な契約解除の条項の考え方となります。

⑤危険負担

「危険負担」とは売買契約締結から売買代金の支払い、物件の引渡しを受けるまでに期間が空く場合、契約から引渡しまでの間の不動産の管理、天災などによって建物が焼失、倒壊した場合の責任を売主、買主のどちらが負担するのかなどを定めた項目をいいます。一般的には「売主がその危険を負担する」とされていますが、事前に明確にしておかないとトラブルになりかねませんので注意が必要です。

⑥瑕疵担保責任（契約不適合責任）

「瑕疵（かし）」とは購入した不動産に欠陥がある場合のことを指します。購入後に瑕疵が見つかった場合、その責任を誰が負うのか明記する項目が「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」です。瑕疵担保責任の取り決めを明確にしなければ、欠陥が見つかった場合にトラブルになりかねませんので注意が必要です。個人間のルールを定めた民法では、買主が瑕疵を発見した日から1年間は売主に対して損害賠償を請求できることとなっておりますが、不動産の場合、売買契約書によって原則、当事者間で自由に取り決めをすることができます。