よくある不動産投資の種類と特徴を知る
不動産投資をする物件には、いろいろな種類があります。
新築マンション 区分
新築一棟マンションのうちの、1室を所有することです。新築ですので資産価値が高く、少な目の自己資金でも購入できるケースが多いというメリットがあります。売却も築年数が多く残っている状態であれば、流動性も高めです。「新築プレミア」効果で、入居者が決まりやすい点も特徴です。また建物すべてが新品ですので、修繕費はかなり先まで発生しません。
デメリットとしては、新築物件であることから物件の値段が高いことと、資産価値が下がるスピードが早いことです。新築と呼べるのは「まだ誰も住んだことがない物件」のみですので、一回でも入居者が付いた瞬間から、中古物件となります。
中古ワンルーム 区分
中古一棟マンションの中の、1室を所有することです。新築物件よりも値段が下がっているため、買いやすく売りやすいというメリットがあります。
デメリットは、経年によって徐々に家賃が下落することや、周辺に新築マンションができてしまうことで、相対的に家賃相場が下がってしまうことです。また、徐々に修繕が必要となるサイクルが短くなる傾向があります。仮に、区分所有の部屋を良好に保っていても、建物自体が経年劣化することには、オーナーが自力で対応することができません。
ただし、フルリノベーションで物件に新しい価値を加えることで、新築区分に匹敵する値段で賃貸に出すことも可能です。
マンション一棟
マンションを丸ごと所有することです。マンションの物件は、ワンルーム・ファミリー・オフィスなどさまざまです。複数の種類の賃貸物件がある一棟物件もあります。一棟を持つということは、土地建物すべてを所有することですので、大きな資産形成が可能です。経営面では、一棟丸ごと持つことで、空室が発生しても他の物件でカバーできるというメリットがあります。
デメリットとしては、大きな買い物ですので、大きな自己資金が必要です。売却したい時も、金額が大きいために流動性は下がります。また、賃料収入が発生する物件が一ヵ所に集中しているため、自然災害などが起きた場合にはリスク分散ができず、大きなダメージを受けやすいことがあげられます。
土地活用
相続などで得た不動産や土地がある場合、土地活用という方法で不動産から収益が得られるようにする方法があります。土地活用には、マンションなどの住居を貸す経営以外にも、店舗貸し・駐車場経営・コインランドリー経営・貸倉庫経営などがあります。
しかし相続をした土地のエリアや条件によっては、どのような経営をしても良い結果にはつながらないケースもあります。その場合は、不動産を一旦売却し、そのお金で区分マンションなどの不動産投資をするという土地活用法もあります。今後、相続の可能性があり、その中に不動産が含まれている場合は、親が元気なうちに相続に関した話し合いの場を設け、節税を視野にいれた不動産投資の提案もしてみましょう。
また、ご家族だけで判断がつかない場合には、複数の不動産会社から資料を取り寄せ、信頼と実績のある会社に無料相談をしてみるのも良いでしょう。
不動産投資で結果を出すために大切なこと
これから不動産投資をスタートする方が、結果を出していくために大切なことを3つにまとめています。
①物件は立地がすべて
不動産投資物件にとっての理想の立地とは、駅近で生活に便利なエリアのことです。賃貸物件を借りる方は、利便性を優先しますので、駅から歩いて10分以内であったり、家に着くまでの間にコンビニやスーパーなどの生活に必要なものが揃う場所であることを求めています。
さらに、主要ターミナル駅にアクセスが良いことや、職場や学校にスムーズに行けるなど、便利であればあるほど、入居者を獲得しやすく、更新もしてもらいやすくなります。
周辺環境にどのような企業・大学・施設などがあるかで、ある程度、入居者層の方向性が見えてきます。はじめての不動産経営をスタートさせるときには、勉強として、気になる物件の周辺環境を自分の目で確かめに行き、入居者としての視点も養っておきましょう。
同時に、このようなマーケティングを正確に行える不動産会社からの情報提供や物件紹介も必要になってきますので、不動産情報は、複数の会社の提案するものを比較検討しておくことも大切です。
立地は、後から自分で変えることができないタイプの条件ですので、物件選びの際の最優先事項として、できる限り立地条件の良い物件から選ぶようにします。
②時代と人が求める物件であること
人のライフスタイルは時代によって変わっていきます。一昔前は、なんでも新品で設備もいっぱいある物件が良しとされてきましたが、令和の現代では、ミニマリズムに代表されるように、物を大切にする・物を持たないシンプルな住まいが人気です。
不動産は必ず経年しますので、どんな建物でも、いずれは中古物件になり、かならず時代背景と合わない物件になります。中古物件が築浅物件と変わらないほどの入居率を維持するためには、多くの人から求められる「今の時代」の内装とライフスタイルを提案する必要があるでしょう。
オーナー側がそのような考え方をしていても、リフォームやリノベーションを担当する会社に理解がなければ、お金をかけても、時代に沿った物件に生まれ変わらせることは難しいので、不動産会社選びは、納得のいく結果を出すために、とても大事になります。
③不動産投資のコーチ的存在がいること
不動産投資で結果を出すためには、はじめての不動産投資のサポートをしてくれる、不動産会社の存在がとても重要になります。たとえば、わからないことを何度でも勉強できる環境、融資について親身になって相談できる、優良な入居者を探してくれる管理体制があるなど、はじめての不動産投資で進んでいくステージによって、必要なサポートをしてくれる、信頼と実績のある不動産会社の存在が不可欠です。
