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リゾート不動産の生前贈与はあり？
【沖縄・二拠点居住を知る】
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さて仮に沖縄のリゾート地に別荘やセカンドハウスを購入し、充分に満喫したうえで次世代への承継を考えるとなった際、「相続するか、贈与するか」という考えが頭をよぎるでしょう。不動産の生前贈与について、桑田氏は安易におすすめできないといいます。
「理由は大きく3つあります。ひとつめは、『登録免許税・不動産取得税が贈与だと相続よりも高い』ということです。登録免許税は、法務局へ登記をするために国に支払う税金で、不動産取得税は、不動産を取得する際にかかる税金です。これら２種類の税金の合計額が、贈与だと相続の10倍もかかってしまうのです。
税率は、相続の場合、登録免許税は0.4％、不動産取得税は非課税です。一方、贈与の場合は、登録免許税は2％、不動産取得税は1.5～4％。合計すると3.5～6%にもなります（不動産取得税は減額措置がありますが、今回は割愛します）。この税率は、固定資産税評価額に掛けることになります。
たとえば固定資産税評価額が1億円の不動産で、不動産取得税が6％の不動産を贈与する場合、相続より贈与の方が560万円も税金が高くなります。不動産取得税が3.5%でも310万円も違いが生じます。
相続：1億円×0.4％＝40万円
贈与：1億円×6％＝600万円
→600万円－40万円＝560万円
2つめの理由は、『小規模宅地等の特例が使えなくなるケースがある』ということです。相続まで待てば小規模宅地等の特例で、土地を80%OFF、または50%OFFで評価できたにも関わらず、生前贈与で不動産を親から子供へ移してしまうと、その評価減のメリットを受けることができないケースがあるのです。
3つ目の理由は、『3年以内の贈与だと、贈与がなかったことになる』ということです。相続で財産をもらう人が、お亡くなりになる日の前3年以内に贈与で財産をもらっているときには、その財産の金額は相続税の計算対象となります。
もちろん贈与のときに支払った贈与税は相続税から控除されるので、二重で税金が取られることはありませんが、せっかく生前贈与をしたのに、結局相続税の対象になるのでは意味がありません。また登録免許税・不動産取得税は贈与の時に相続より10倍ほど高い税金を支払ったままで、相続の低い税率で計算をし直されることはありません」
また、贈与で不動産を贈与すると得する場合もあるといいます。それは「古い物件であること」「賃貸物件であること」「土地は贈与せず、建物のみ贈与すること」の3拍子が揃っている時だといいます。
「古い物件だと得する理由は大きく2つ。ひとつは『登録免許税・不動産取得税が高額にならない』こと。もうひとつは『賃貸物件から生まれる儲けを子供に移すことができる』ことです。
賃貸物件から生まれる儲けは、土地ではなく建物に紐づいています。そのため、土地は贈与せず、建物のみを子供に贈与しても、その儲けの帰属先は子供に移動します。その結果、毎年の賃料収入で親の将来の相続財産増加をストップする効果があるのです」
ただし、どのように承継するのが得策か、物件によって異なるもの。専門家に相談のうえ、きちんとシミュレーションすることが正解だといえるでしょう。
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