不動産投資ローンの95％「自己資金が必要」…頭金の相場はいくらか？

資産形成の重要性が叫ばれているなか、会社員に最適な副業として不動産投資が注目されています。そんな不動産投資、多くの人が金融機関のローンを利用しますが、ほとんどの場合、頭金として自己資金の準備を求められます。不動産投資の頭金、いったいどれくらいが相場なのでしょうかみていきましょう。

不動産投資で頭金を入れるメリット・デメリット

ここでは、不動産投資で頭金を入れるメリットとデメリットについて考えてみましょう。メリットばかりだと思われている方は多いと思いますが、実はそうともいえない部分があります。

頭金を入れるメリット

不動産投資で頭金を入れるメリットは、大きく2点に集約されます。頭金を入れることでローンの借入額がその分少なくなるため、返済の負担が軽減されます。また、頭金が多いほど金融機関の審査に通りやすくなるので、確実にローンを利用したい方にとっての頭金は戦略的アイテムです。

頭金を入れるデメリット

次に頭金を差し入れることによって考えられるデメリットについても解説します。考えられる最大のデメリットは、レバレッジ効果への影響です。不動産投資は頭金だけを用意すれば残りの資金をローンで調達することができます。

しかし、オーナーに入ってくる家賃収入は満額なので、ローンを利用したほうが投資効率が高くなります。これをレバレッジ効果といいますが、頭金を多く用意しすぎると他人資本を活用できる比率が下がるので、不動産投資そのもののメリットが薄れてしまうことになります。

もう1つ、頭金を用意するまでに時間がかかることもデメリットでしょう。不動産投資は早く始めるほどメリットを享受できる期間が長くなりますが、頭金を用意するまでは始められないとなると、機会損失につながる恐れもあります。

不動産投資ローンの審査が大きく変化

不動産業界では2018年に起こったシェアハウス業者の破綻問題や地方銀行の不正融資問題など、不祥事が相次ぎました。金融庁も金融機関の不動産関連融資に対するチェックを厳しくした結果、ローンへの姿勢は厳しいものになってきています。

ただ、この問題はアパート向けローンで起きたことでもあり、マンション向け融資への影響は軽微であるとの声もありました。しかし2020年に端を発した世界規模のコロナ禍は、少なからず銀行融資に影響を与えています。資金繰りや経営環境が悪化した企業などからの融資相談や返済計画の見直しなどが殺到した結果、不動産投資ローンにまで手が回らなくなっているというのが本音かもしれません。

さらに中国の不動産大手、恒大集団のデフォルト問題は不動産業界の問題であるため、これが日本にも波及するようなことがあると金融機関に融資への警戒感が広がる可能性もあります。

こうした状況を踏まえると、頭金を多く用意できるようにすることが融資の審査もスムーズにするために必須となっていくことが考えられます。

物件価格以外に仲介手数料や司法書士手数料、各種保険料などで物件価格の6～10％程度はかかります。そのため頭金とあわせて物件価格の3割程度を現金で用意できればベストなのではないでしょうか。