会社員の不動産投資…とりあえず「区分マンション」の選択は正解か？

会社員の「とりあえず区分マンション」が厳しいワケ

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立地にもよりますが、区分マンションであれば初期投資は1,000万～3,000万円程度、1棟アパートであれば、8,000万～1億数千万円といったところ。これだけみても、まずは区分マンションを選択、というのも無理のない話です。

ただし「まずは区分マンションで慣れてから、少しずつ資産規模を増やして、そのうち1棟アパートへ」という目論見は、ほとんどの場合、現実にはならないケースが多いようです。

「まずは区分マンション」の選択肢にはよくある落し穴が2つあります。

まず「融資が下りない」という問題です。区分マンションの場合、キャッシュフローがゼロ、またはマイナスになっているケースが多く、1棟アパートの融資の際、審査において「赤字の賃貸経営を行っている」と見なされ、融資が下りにくいのです。

そのため、資産規模を拡大しようとする場合、区分マンションなら融資が下りやすいとさらに買い足していく……という流れになります。しかし債務も大きくなり、結局、1棟アパートのオーナーにはいつまでもなれない、というスパイラルに陥ってしまうわけです。

もうひとつが「区分マンションを売るに売れない」というケースがあります。残債よりも売却金額が低い状態で売る際には、その差額を一括で金融機関に返済する必要があります。つまり多額の現金を持っていないと「売るに売れない」状態になります。資産価値の高い都心の区分マンションであれば、望むような売却が可能ですが、価値の下がりやすいエリアのマンションの場合、身動きがとれない状態になることも珍しくないのです。

このように「とりあえず区分マンション、慣れたら1棟アパート」というストーリーは実は実現が難しい、というのが現実です。

もちろん誰でも1棟アパートの投資に向いているというわけではありません。1棟アパートの場合、物件価格が億になることも珍しくありませんから、融資を受けて投資となると、審査の際、ある程度高収入であることが求められます。地域にもよりますが、首都圏の会社員の場合、年収1,000万〜というのが、ひとつのハードルになることが多いようです。また同じように融資審査の際には保有金融資産も見られることが多く、3,000万円程度の金融資産があることがひとつの条件だといわれています。

もちろん、ローン審査の際、見られるのは収入や金融資産だけではありません。高収入でも審査が下りない場合もありますし、低収入でも審査が通る場合もあります。まずは不動産業者が金融機関に相談してみるのもいいでしょう。

融資1億円の返済シミュレーション

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仮に1棟アパートへ投資した場合、どのような返済プランになるのでしょうか。実際に取り引きされている物件を例に考えてみます。

結果、毎月の支払額は月額52万0,214円、年間支払額624万2,568円となり、年間60万円弱の収益をもたらすことになります。あくまで満室を想定した場合のシミュレーションであり、空室が発生した場合は収益が悪化します。実際に融資を申し込む際には、さまざまな想定のもと、綿密な事業計画を立てる必要があります。

会社員の不動産投資。「とりあえず区分マンション、次に1棟物件」という未来を描くことは難しく、また「いきなり1棟アパート」についても、給与面などでハードルはあります。どちらにせよ、大切なのは投資目的。自分がどのように資産形成を進めたいか、よく考えることが重要です。