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株式会社アイケンジャパン
連載人生100年時代の「新築アパート経営」【第24回】

工業都市で雇用が安定「広島」のアパート経営、成功のコツは?

アイケンジャパン支店長インタビュー⑥

不動産投資新築アパート経営広島

工業都市で雇用が安定「広島」のアパート経営、成功のコツは?

ところ変われば、アパート経営も変わる……不透明感の増す昨今は、地域の特性を把握して、ニーズに即したきめ細やかな対応が求められています。そこで地域ごとのアパート経営の実情を探っていきましょう。第7回目は広島。お話を伺ったのは、アイケンジャパン広島の實升(さねます) 宏太支店長と、管理部の井上恭孝係長です。

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広島が「一棟アパート経営の土地」として有望な理由

左:アイケンジャパン熊本支店支店長安岡 ●●さん 右:アイケンジャパン熊本支店管理部 石貫●●さん
左:アイケンジャパン広島支店支店長 實升宏太さん
右:アイケンジャパン広島支店管理部係長 井上恭孝さん

 

新築アパート経営を成功させるために、留意すべき点はいくつかあります。その最たる例は、物件のロケーションです(関連記事:『なぜ「新築アパートの家賃」は、時間とともに下がるのか?』)。広島のアパート経営では、どのような立地を選べばいいのでしょうか。

 

實升「広島駅を中心に、5kmぐらいの範囲で広がっている三角形の平地が、営業エリアです。広島は山と海に囲まれており、平地が少なくなっています。駅周辺に人口が集まっているという印象ですね」

 

井上「私は広島支店に配属されて2年目ですが、街自体がコンパクトにまとまっているという印象を受けています。遊びに人気のある場所も決まっていますね。JRだけでなくバスや路面電車も通っており、交通手段は豊富です」

 

アイケンジャパンが新築アパートを建てる際、広島駅を中心とした三角形の土地のうち、平地がひとつの目安
アイケンジャパンが新築アパートを建てる際、広島駅を中心とした三角形の土地のうち、平地がひとつの目安

 

広島は大企業の支店が数多くある都市のようです。人の出入りは多くありますが、その分活発な動きがあるのです。またマツダなどの工場が多い工業都市でもあり、雇用は安定しているのだとか。一棟アパート経営を検討する土地としては、有望といえそうですね。

「家賃滞納リスク」が低く、高属性の入居者が多い!

次に、アイケンジャパン広島支店が管理するアパートの入居者の特徴を伺いました。

 

井上「県外からの転勤されてきた方が多いという印象を受けています。街がコンパクトなので、駅周辺の賑わいを享受しつつ、職場に近いところに住みたがっている人が多いのではないでしょうか」

 

實升「転勤されてきた方は、法人契約で入居されるケースが多くなっていますね。そうした方は、次の転勤のタイミングや結婚などの理由で住み替えを検討されるようですが、家賃滞納の心配が低いという意味では、よい入居者様といえます。またそれ以外には、同じ物件に5年以上住み続けているという例も多く見られます」

 

アイケンジャパンが建設する広島の物件は、ニーズのある立地を的確に選んだうえで建設されています。繁華街が固定されている分、入居者は条件の良い物件に落ち着くと、引っ越しを考えなくなるのかもしれません。

広島はアパート経営の競合が少なく、ほぼ独走状態

それでは、アイケンジャパン広島支店が管理するアパートのオーナーは、どんな特徴を持っているのでしょうか。

 

實升「広島在住の方がほとんどです。地元志向が強いのだと思います。年齢的には40~50代の方々が多くなっていますね。職業は公務員や医師の方など、バラエティに富んでいます。また、一棟に終わらず、複数棟購入する方も多いです」

 

井上「私は管理部に在籍しているので、オーナー様と直接会話する機会があるのですが、私共と一緒に、運営を親身に考えてくださる方が多いです。仲介業者さんは『広島にはデザイナーズ物件が少ないので、オーナー様も決断しやすいのでは』とおっしゃってくれますね」

 

實升「実際、私共のようなアパート業者の競合は少なくなっており、独占状態といえるかもしれません。そこが他のエリアの支店とは、違うところだと思います」

 

なお、気になる融資条件ですが、広島の場合は年収500万円台からでも審査に通るケースが多いそうです。頭金は1~2割程度必要。金利には幅があり、1%台の方もいれば、3%台の方もいるとのことでした。

駅ビル建替計画が進行!注目が高まりそうなエリアは?

それでは広島で、今後注目の高まりそうなエリアはあるのでしょうか? 投資家としては、非常に気になるところです。

 

實升「現在も人気の広島駅エリアですが、さらなる開発が進んでいます。駅ビルが建て替わりますし、路面電車とも直結する予定。今後もますます、需要が高まっていくでしょう。

 

また、私の出身地である廿日市(はつかいち)の南部は工場地帯であり、大きな商業施設も建設されています。山陽自動車道もアクセスしやすく、工業団地も建設される予定なので、要注目といえそうです。すでに弊社物件はありますが、まだまだ攻めていきたい気持ちですね」

 

井上「広島駅から3駅の距離にある海田町も、開発が進んでいるようです。中心地は今後も、ますます賑わいそうですね」

 

なお、広島は数年前、大規模な土砂災害を経験していますので、今後の被災を心配する投資家もいるかもしれません。実際、被災エリアでは「土地が売れ残っている」「価格が下落する」などの現象も起きているようです。

 

しかしアイケンジャパン広島支店は、そもそも山に隣接する立地を営業エリアと考えていないので、心配ありません。広島で不動産経営を検討している方は、エリアのパイオニアであるアイケンジャパンに相談してみてください。

2006年創業。エリアを主要駅15分以内、入居ターゲットを物件選びの目線が激しい「社会人女性」に絞るなどして、「99%以上の入居率」を実現。2020年12月には「98.2%の収益稼働得率」を達成し、オーナーの98%以上がアパート経営を継続している。近影は代表取締役の中島厚己氏。

著者紹介

連載人生100年時代の「新築アパート経営」