国内不動産 賃貸経営
株式会社アイケンジャパン
連載人生100年時代の「新築アパート経営」【第9回】

「老後資金をどう捻出するべきか」40代夫婦が下した決断は…

ある夫婦のアパート経営物語②~40代編~

不動産投資新築アパート経営新連載

「老後資金をどう捻出するべきか」40代夫婦が下した決断は…

老後資金の形成において、有効な手段である「アパート経営」。ライフサイクルのなかでどのように関わっていくのか、上場企業に勤める3組の夫婦のストーリーからみていきましょう。第2回目となる今回は、夫婦40代の物語。マイホーム購入とアパート経営をした2組の夫婦に訪れる「差」とは…。第1回、30代のストーリーはコチラ

マイホーム購入とアパート経営…40代夫婦の分かれ道

[図表1]登場人物

 

Aさん夫婦…上場企業に勤める夫婦。子ども2人。新築アパートを30代で1棟、40代でさらに2棟購入、経営中。自宅は賃貸住宅。

Bさん夫婦…上場企業に勤める夫婦。Aさん夫婦と同期で、同じくらいのタイミングで結婚、子どもは2人。自宅は30代で購入したマイホーム。

Cさん夫婦…上場企業に勤める夫婦。Aさん夫婦と同期で、同じくらいのタイミングで結婚、子どもは1人。自宅は賃貸住宅。

 

Aさん夫婦は40代。埼玉県育ちの同級生同士で、30代前半で結婚しました。賃貸住宅で新婚生活を送っていましたが、マイホームを購入するか迷っていたとき、会社の先輩がアパート経営を始めたことをきっかけに、アイケンジャパンのセミナーに参加します。

 

そこで出会った同社の営業マン、アイケンさんが、同じ30代で新築アパートを経営しているのを知ります。アイケンジャパンの「下がらない入居率」など堅実な経営の話を聞いて納得したAさん夫婦は、自分達も新築アパート経営をしてみることに決めます。

 

それぞれが独身時代に実家暮らしで貯めた計2,000万円を自己資金に、新築アパートを1棟購入。自分達の住む大宮駅に近い物件という点も、安心感がありました。

 

時は流れ、40代になったAさん夫婦。アパート経営は順調で、家賃収入で借入を返済しながら、購入時に投資した自己資金も間もなく回収できる日が近づいてきました。大宮というターミナル駅に近い好立地と、日当たりのよい角部屋ばかりの造り、木造アパートにもかかわらずオートロック付きなどの高い防犯機能などから、社会人女性の入居者で常にほぼ満室での手堅い入居率が、成功の秘訣だったようです。

 

手堅い経営で赤字を出すことなく、家賃収入を得られてきたAさんは、さらに将来のことを考えていました。

 

Aさん「このまま会社に勤め続けるとして、副業として今持っている1棟のアパート経営だけで、一家4人、豊かに暮らしていけるのだろうか。2人の子どもに希望する学校に通わせたり、夫婦の老後資金まで貯めたりできるだろうか……」

この先、給与が上がり続ける保証はどこにも無い

昔と違い、年収が毎年右肩上がりに上がっていく保証はどこにもありません。それどころか、変わりゆく社会や経済の情勢によっては、リストラや会社の倒産、賃金カットなど、サラリーマンとしての年収は下がるリスクさえあります。

 

そこでAさんは、生まれた子ども2人の教育資金や夫婦の老後資金を貯めるために、アイケンジャパンの新築アパートをさらに2棟購入することにしました。自宅は相変わらず賃貸住宅ですが、転勤の可能性もあるため、ローンを抱えながらのマイホーム所有より身軽だし、マイホームは転勤や引っ越しの可能性が低くなってから、もう少し先でも良いかなと夫婦で話しています。

 

実際問題として、マイホームを買った人は、年にどれだけの住宅ローンを返済することになるのだろうか。国土交通省の調査によると、年間の返済額の平均は下記の通りだ。

・注文住宅:123.2万円
・分譲戸建住宅:121.6万円
・分譲マンション:131.6万円

新築物件の取得者は、年間およそ120~130万円の住宅ローンを返済していることがわかる(「2019年度住宅市場動向調査」:国土交通省)。

新婚時代にマイホーム購入を果たしたBさん夫婦は…

一方、同期のBさん夫婦。Aさんと違い、新婚時代にマイホームを購入しました。ところが、その後転勤が続き、40代の今は自宅のローンを払いながらの賃貸住まいになっています。こんなことならマイホームはもっと後でも良かった……と悔やまれるも、もし今その自宅を売れば、買った時より安値でしか売れないため、ローンを払い続けるしかありません。

 

また、Bさん夫婦にも子どもが2人いますが、上の子がちょうど中学受験。将来を考え、私立を受験させてやりたいのですが、私立に通わせた場合、学習費が公立校の何倍にもなります。

 

文部科学省の調査によると、たとえば中学校では、私立の年間学習費は約141万円と、公立の約49万円の3倍近く高いという結果が出ている(平成30年度子供の学習費調査:文部科学省)

 

Bさんの今の年収では、子ども2人を私立の学校に通わせるとなると、住宅ローンを返済したら、計算上はサラリーマンとしての収入のほとんどは残らないことになってしまいます。


「いったいこれからどれだけのお金が必要になるのだろうか。果たして、子どもに十分な教育を受けさせ続けることができるのだろうか……」


ライフステージが変化するにつれ、サラリーマンとしての収入だけでは豊かな生活を維持できないのでは、と不安が募ってくるBさんでした。

アパートを「複数棟所有」するメリットとは?

以上から分かるように、資産形成と並行して、ローンを返済することは難しいものです。また、サラリーマンとして働く限り、Bさん夫婦のように、マイホーム購入後に転勤が決まってしまう可能性もあります。そこでオススメなのは賃貸住宅に住みながら、投資用アパートを経営するという選択肢です。

 

アイケンジャパンの中島社長は、次のように語っています。

 

中島「マイホームと違い、投資用アパートの購入では、毎月収入を得ながら、同時にローン返済も進み、不動産が自分のものになります。自分の懐が痛まないどころか、プラスの収入を得ることができるアパートを、複数棟所有することで、生活するのに十分な収入を得ることができます。

 

また、一棟だけでは心配な空室のリスクも、複数棟所有することで軽減されます。万が一、空室が続き、家賃収入で借入返済がまかなえなくても、他のアパートの余剰分で補填できるからです。所有するアパートの立地を分散させれば、さらにリスクは軽減されます。上手にアパート経営をされている方、アパート投資のメリットを十分に理解されている方が複数棟購入されるのはそのためです」

 

賃貸住宅に暮らし、新築アパートを買い増して経営という、中島社長のアドバイスを身をもって実践しているAさん夫婦。それに対して、先にマイホームを取得したBさん夫婦。時が経つにつれ、資産、経済状況の差が開いてくるのがわかるのでした。

 

株式会社アイケンジャパン 代表取締役

1965 年(昭和40年)、大分県生まれ。不動産業界歴35年。アパート経営歴20年、5棟経営中。
1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から、12年間業界の経験を積む。1997年アパート販売会社に入社し、9年間、建築企画のノウハウを蓄積。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006年に(株)アイケンホームを設立、2014年に(株)アイケンジャパンに商号変更し、現在に至るまでの14年間変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに約900棟のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99%以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

連載人生100年時代の「新築アパート経営」